Rudolf M.: „Wir haben ein Zweifamilienhaus bestehend aus zwei Eigentumswohnungen. Das Erdgeschoss gehört mir, die 1. Etage meiner Frau. Wir bewohnen das Erdgeschoss, unsere Tochter die 1. Etage. Wir haben ein Berliner Testament. Wenn ich zuerst versterbe, erbt meine Tochter per Vermächtnis die Erdgeschosswohnung. Muss sie diese, um steuerfrei zu erben, beziehen, also mit der Mutter die Wohnung tauschen? Im Falle, dass meine Frau zuerst verstirbt, erbt sie per Vermächtnis die Wohnung in der 1. Etage. Kann sie diese Wohnung steuerfrei erben, weil sie ja bereits darin wohnt?“
In einem Berliner Testament setzen sich die Ehegatten gegenseitig zu Erben ein. Nach dem Tod des zuletzt Verstorbenen geht der Nachlass an einen Dritten; meist sind das die Kinder. Dieser Grundfall wird in der Praxis von guten Steuerberatern, Rechtsanwälten und Notaren noch modifiziert, um neben der Vermögenssicherung noch die Steuerlast niedrig zu halten. In Ihrem Fall, erkenne ich also, dass Sie sich bereits Gedanken gemacht haben. Generell unterliegt jede Schenkung oder Erbschaft, die den Freibetrag von in diesem Fall 400 000 Euro übersteigt, der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Daneben gibt es Steuerfreiheiten für vermietete Immobilien in Höhe von zehn Prozent. Das Familienwohnheim bleibt komplett steuerfrei, was je nach Empfänger (Kind oder Ehegatte) und Art (Schenkung oder Erbschaft) unterschiedliche Voraussetzungen nach sich zieht. Kinder sind nur im Todesfall von dieser Begünstigung betroffen. Bedingung für die Kinder und den überlebenden Ehegatten ist, dass man sofort einzieht (man gewährt eine sechsmonatige Übergangsfrist) und dort für zehn Jahre bleibt. Ihr Vorschlag, die Wohnungen zu tauschen, ist also ein geeignetes Mittel, um die Steuer zu verringern. Die Frage, was als Familienwohnheim anzusehen ist, muss natürlich aus Sicht des Schenkers oder Erblassers beantwortet werden. Damit muss ich Ihre zweite Frage verneinen. Sie sollten daher über Alternativen nachdenken. Aus meiner Sicht eignet sich hier eine Übergabe zu Lebzeiten in Teilen oder gegen ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht. So trennen Sie die Substanz, also das Gebäude, von den Erträgen wie Miete oder Nutzung und mindern dadurch die Steuerlast. Wer Erbschaftsteuer zahlt, weil er zu Lebzeiten keine Freibeträge genutzt hat, gibt unnötig Geld aus.