Ihre bereits vorgenommene Gestaltung, also dass Ihre Tochter als Eigentümerin die damit verbundenen Kosten trägt, ist wirtschaftlich absolut vernünftig. Je nach Ausgestaltung kann dies aber dazu führen, dass Sie hier einen Verkauf vorgenommen haben. Denn jemand entlastet Sie von einer Schuld und erhält dafür die Wohnung. Um es vielleicht etwas klarer auszudrücken: Würde man als Käufer mithilfe der Hausbank ein Darlehen aufnehmen, Ihnen diese Summe überweisen und Sie tilgen damit die Schuld, dürfte jedem klar sein, dass es sich um einen Verkauf handelt. Das heißt, Sie haben als Verkäufer die Konsequenzen des Verkaufs zu tragen.
Erfolgte der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf (die Frist läuft ab Notartermin Ihres Kaufs), müssen Sie bei Verkauf der Wohnung den Gewinn versteuern. Zu beachten ist, dass in vielen Fällen der Kredit teilweise getilgt wurde und die Immobilie seit dem Kauf viel mehr wert ist.
Durch diese Konstellation lässt sich die Immobilie aufteilen. Ein Teil wird geschenkt, ein anderer ver- und gekauft. Aufteilungsmaßstab ist der Wert der Gegenleistung, also der noch zu tilgende Darlehenswert wird in Relation zum Marktwert der Immobilie gestellt. Die Konsequenz für den gekauften Anteil ist, dass sich daraus eine neue Abschreibung ergibt. Der geschenkte Teil ist anteilig wie bisher abzuschreiben. Für den gekauften Teil hat Ihre Tochter natürlich Anschaffungskosten, das ist in diesem Fall der Wert des Darlehens, die sich erneut abschreiben lassen. Bedenken Sie bitte, dass Sie auch ein Grundstück übertragen haben und der darauf entfallende Teil keiner Abschreibung unterliegt. Die Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude hat der Bundesfinanzhof kürzlich geklärt (BFH-Urt. v. 21.07.2020 Az. IX R 26/19).
Um auf Ihre Ausgangsfrage zurückzukommen: Hat Ihre Tochter nun das Darlehen übernommen und somit die Wohnung gekauft, werden diese Kaufnebenkosten, also Notarkosten, Grundbucheintrag etc. als Anschaffungskosten des Gebäudes sowie Grund und Boden behandelt. Werbungskosten für den Teil, der auf das Gebäude entfällt, kann Ihre Tochter also in Form von Abschreibung über die Laufzeit verteilt absetzen. Da insbesondere die doppelte Abschreibung mit einigen Tücken verbunden ist, raten wir zu einem einmaligen und kurzen Besuch bei einem Steuerberater.