Generell sollte man beim Thema Erbfolge nicht nur die nächste, sondern auch die übernächste Generation in Planung mit einbeziehen. Ihr Fall zeigt, warum das wichtig ist: Für die Erbschaftsteuer gibt es ein eigenes Wertermittlungsverfahren. Die Ergebnisse dieser Wertermittlung weichen meist von den tatsächlichen Marktwerten ab. Das heißt, echte Marktpreise sind meist höher. Notfalls können Sie sogar mithilfe eines Gutachtens den niedrigeren Marktwert nachweisen. Der Wert einer Wohnung lässt sich, soweit keine Vergleichswerte aus der Stadt oder dem Landkreis vorliegen, mithilfe des Sachwertverfahrens ermitteln. Dort lässt sich auch der Ausstattungsstand anhand von verschiedenen Merkmalen, wie Dach oder Elektrik heranziehen. Fanden in den letzten Jahren umfangreiche Renovierungen statt, erhöht das den Wert entsprechend. Ein Renovierungsstau wird also in gewisser Weise eingepreist. Da dies natürlich ein vereinfachtes Verfahren darstellt, spiegelt dieser „Abschlag“ nicht den tatsächlichen Renovierungsaufwand wider. Dafür würde ein Gutachten ausreichen. Generell rate ich Ihnen, darüber nachzudenken, die Immobilie bereits jetzt zu übergeben. Falls Sie weiteres Vermögen haben, können Sie gegebenenfalls den Freibetrag mehrmals nutzen. Beträgt Ihr Vermögen zum Beispiel 600 000 Euro und übergeben Sie dieses in zwei Tranchen, die jeweils zehn Jahre auseinanderliegen, spart dies allein fünf Prozent Steuerbelastung (20 statt 25 Prozent). Das bedeutet eine Ersparnis von 30 000 Euro, bevor die geringfügigen Freibeträge zur Anwendung kommen.
Sofern Sie eine vorzeitige Übergabe der Immobilie nicht wünschen, müssten Sie unbedingt sicherstellen, dass Ihre Schwester das wirtschaftliche Eigentum erhält. In einem Vertrag wird geregelt, dass bei Auszug ein Entschädigungsanspruch in Höhe des Restwerts der Renovierungen von Ihnen an die Schwester zu zahlen ist. Vereinbaren Sie dies nicht, kann es durch die Werterhöhung der Immobilie zu einem steuerpflichtigen Schenkungsvorgang Ihrer Schwester an Sie führen. Für die Formulierung der Verträge raten wir, dass Sie sich an einen Anwalt mit steuerlichem Spezialgebiet wenden. Bedenken Sie auch, dass Ihre Mutter als Nießbraucherin möglicherweise noch Rechte an der Immobilie hält. Diese Rechte sollten Sie vor dem Hintergrund der Kosten des Pflegeheims abklären.