Je nach Formulierung kann das unterschiedliche Auswirkungen haben. Die einfachste Variante ist folgende: Sie übertragen die Wohnung an Kind A und verpflichten es gleichzeitig zur Zahlung von 100 000 Euro. Dazu ist eine notarielle Beurkundung (§ 311b BGB) notwendig. Die Zahlung erfolgt direkt an Kind B (so steht es dann auch in der Urkunde). Gedanklich unterteilt der Steuerrechtler diesen Vorgang in zwei Schritte: Der erste Schritt ist die Schenkung der Immobilie gegen 100 000 Euro von Ihnen an Kind A. Im zweiten Schritt schenken Sie 100 000 Euro an Kind B. Dieser „abgekürzte Zahlungsweg“ wird allgemein anerkannt und spart in manchen Fällen (zum Beispiel Wohnung wird gegen Wohnung getauscht) zusätzlich Notarkosten und Grunderwerbsteuer.
Würde man die Zahlung ohne vertragliche Verpflichtung Ihrerseits ausführen, wäre es eine Schenkung unter Geschwistern. Dies hätte zur Folge, dass es nur einen Freibetrag von 20 000 Euro gibt. Bei Steuerklasse II (Geschwister) würde das zu einer Steuerbelastung von 20 Prozent, also 16 000 Euro führen.
Ein Hinweis an dieser Stelle: In meiner täglichen Praxis kommt häufig vor, dass man es gut mit den Kindern meint und Immobilien auf diese überträgt. Nach einigen Jahren wird dann festgestellt, dass die Kinder das Vermögen gerne anders aufgeteilt hätten. In diesem Fall ist es sehr schwer, das ohne Steuerbelastung (Grunderwerbsteuer, Schenkungsteuer, Ertragsteuer) zu erreichen.
Ein kleiner Tipp, der fast zu banal klingt: Sprechen Sie miteinander. Je offener, desto besser. Das spart danach Streit und man lernt auch die Sorgen und Interessen der Kinder besser kennen. Natürlich können sich Lebensentwürfe dennoch ändern. Bedenken Sie an dieser Stelle noch, dass der vorgeschlagene Weg als verbilligter Verkauf (hier 50 Prozent des Werts) zu einer Steuerbelastung führen kann, wenn Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben (§ 23 EStG). Der Erwerber hat dafür dann neue, zusätzliche Anschaffungskosten, die zu einem geschenkten Anteil von 50 Prozent hinzukommen. Für diese nicht einfach nachzuvollziehende Berechnung sollten Sie bei einer Vermietungsimmobilie sicherheitshalber einen Steuerberater zu Rate ziehen.