Rudolf C.: „Der Hausmeister für unsere kleine Wohnanlage hat im Sommer 2020 eine Erhöhung seiner Vergütung ab 1. Januar 2021 um etwa 20 Prozent mündlich angekündigt. Diese Kostensteigerung war ein Tagesordnungspunkt der Eigentümerversammlung, auf der aber dann kein Beschluss gefasst wurde. Stattdessen wurde die Hausverwaltung beauftragt, drei Vergleichsangebote einzuholen. Vor wenigen Tagen erfuhr ich nun, dass die Hausverwaltung der Forderung des Hausmeisters stillschweigend nachgegeben hat und wir seit Jahresanfang die erhöhte Vergütung bezahlen müssen. Kann eine Hausverwaltung eine Entscheidung der Eigentümerversammlung eigenmächtig ändern?“
Thomas Fuhrmann: Grundsätzlich ist der Verwalter an die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung gebunden. Wenn der Verwalter gegen diese Vorgaben verstößt, kann dies zu Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft führen, da es dem Verwalter im Außenverhältnis an der Vertretungsmacht zur Gehaltserhöhung sowie im Innenverhältnis an der Befugnis zur Geldverwendung fehlt. Da hier zumindest zweifelhaft ist, ob tatsächlich ein entsprechender Eigentümerbeschluss (hier ist nur von einem Auftrag die Rede) ergangen ist, ist auch zu prüfen, ob das Handeln des Verwalters eventuell durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder durch den Verwaltervertrag gedeckt sein könnte.
Nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz wäre der Verwalter berechtigt, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer führen. Diese könnten aber diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern, wozu im Sachverhalt jedoch nichts ausgesagt ist. Dann müsste allgemein eine Gehaltserhöhung des Hausmeisters nur von untergeordneter Bedeutung sein und darüber hinaus nicht zu erheblichen Mehrkosten der Wohnungseigentümer führen dürfen. Ob letzteres der Fall ist, kann schon deshalb nicht entschieden werden, da zur Größe der Anlage und den tatsächlichen Kosten der Gehaltserhöhung im Sachverhalt mir nichts bekannt ist, sodass die Belastung jedes Eigentümers nicht nachvollziehbar ist.
Unabhängig davon könnte man nach dem neuen WEG-Gesetz den Verwalter ohne Angabe von Gründen jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Ursula M.: „Wir sind 15 Eigentümer und haben wegen des Antrags eines Miteigentümers, die Kostenverteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten auf Quadratmeter zu berechnen, ein Problem. Denn in unserer Teilungserklärung sind nur die Miteigentumsanteile aufgeführt, darüber hinaus gibt es Pläne mit unterschiedlichen Quadratmeterangaben. Wie wird in diesem Fall verfahren? Müssen die Quadratmeter der einzelnen Wohnungen neu berechnet werden, und wer bezahlt das?“
Ulrike Kirchhoff: Soll die Kostenverteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten auf eine Verteilung nach Flächen geändert werden, gibt es aber keine zuverlässigen und aktuellen Angaben zu den jeweiligen Flächen der Wohnungen, so müssen diese neu vermessen werden. Wer hierfür die Kosten zu tragen hat, beschließt die Gemeinschaft selbst. Dabei kann beispielsweise vereinbart werden, dass jeder Eigentümer die Vermessung seines Sondereigentums trägt oder die Gesamtkosten auf die Eigentümer aufgeteilt werden. Beachten Sie aber, dass allein aufgrund eines gestellten Antrags nicht zwingend auch die Kostenverteilung tatsächlich geändert werden muss. Denn für eine Änderung der Kostenverteilung muss die Mehrheit der Eigentümer dem Antrag zustimmen. Ist die Mehrheit der Eigentümer gegen die Änderung der Kostenverteilung, so bleibt es bei der bisherigen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Anderes gilt lediglich dann, wenn der antragstellende Eigentümer einen Anspruch auf die Änderung der Kostenverteilung aufgrund einer unbilligen Benachteiligung hätte. Diesen Umstand müsste er aber zunächst darlegen. Ansonsten bleibt die Entscheidung darüber, ob die Kostenverteilung geändert wird, bei der Gemeinschaft.
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