Ernst-Peter T.: „Wir sind eine siebenteilige Erbengemeinschaft und haben seit zwei Jahren eine Immobilie zu verkaufen. Nur sperren sich drei in Polen ansässige Erben, zur Abwicklung eine Verkaufsvollmacht zu unterschreiben, die bereits vor längerer Zeit von den vier deutschen Erben erteilt wurde. Da ein Kaufvertrag nur von allen notariell beurkundet werden darf, haben wir den Miterben eine Frist gesetzt und eine Zwangsversteigerung angedroht. Sollte die Frist verstreichen, wie wird eine Zwangsversteigerung beantragt und wie lange dauert das Verfahren bis zum Verkauf?“
Markus Kühn: Eine Erbengemeinschaft ist auf Auflösung und Verteilung des Nachlasses, die sogenannte Auseinandersetzung, ausgerichtet. Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen. Um den materiellen Auseinandersetzungsanspruch einer Gemeinschaft zwangsweise zu verwirklichen, gibt es die sogenannte Teilungsversteigerung, eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Damit soll Immobilienvermögen „flüssig“ gemacht werden, damit dann der Erlös unter den Miterben geteilt werden kann. Einzelne Miterben sollen nicht die Auseinandersetzung durch Verweigerung ihrer Zustimmung zum Verkauf blockieren können. Die Teilungsversteigerung wird nur auf Antrag angeordnet, den jeder Miteigentümer der Gemeinschaft stellen kann. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Der Versteigerungsantrag selbst ist formlos möglich, aus ihm müssen sich ergeben: das Objekt der Versteigerung, die genaue Bezeichnung des Grundstücks, das Gemeinschaftsverhältnis und die Art der Beteiligung, die Antragsberechtigung, der/die Antragsgegner mit ladungsfähiger Anschrift sowie die Bitte/den Antrag, die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft anzuordnen. Der Antragsteller muss die Kosten für das Verfahren und den Gutachter, der den Wert der Immobilie bestimmt, vorstrecken. Letztlich tragen die Kosten aber alle Miterben. Für das gesamte Verfahren (Antragstellung, Wertfestsetzung, Versteigerung) können Sie in der Regel mindestens ein Jahr einplanen. Mitunter lässt sich die Dauer verkürzen, wenn Sie bereits vor der Antragstellung ein aktuelles Wertgutachten vorlegen können und das Gericht dessen Verwertung zustimmt. Für die Erlösverteilung nach der Versteigerung müssen dann alle Erben eine gemeinsame Erklärung abgeben. Sonst wird der Erlös hinterlegt und die übrigen Miterben müssen gegebenenfalls die Erlösverteilung gerichtlich klären lassen und durchsetzen.
Siegbert G.: „Meine Frau und ich besitzen zu gleichen Teilen eine Eigentumswohnung. Unsere Tochter hat notariell ihren Pflichtteilsverzicht erklärt. Nach unserem Testament wird sie beim Ableben von uns beiden Alleinerbin. Nun planen wir folgende Testamentsänderung: ,Nach dem Tod eines Elternteils soll die Tochter dessen Wohnungsanteil erben, aber mit der Eintragung eines kosten- und lastenfreien, lebenslangen Wohn- und Nutzungsrechts für den überlebenden Elternteil. Würde die Tochter vor dem zweiten Elternteil sterben, sollte die Wohnungshälfte wieder an den überlebenden Elternteil zurückfallen.’ Ist das sinnvoll? Und wie hoch sind die steuerlichen Freibeträge und die Erbschaftsteuersätze?“
Paul Grötsch: Übersteigt der Wert der Wohnung den steuerlichen Freibetrag Ihrer Tochter von 400 000 Euro, kann die von Ihnen angedachte Lösung sinnvoll sein. Denn dann fällt bei der derzeitigen Gestaltung Erbschaftsteuer an. Übersteigt der Wert den Freibetrag nur gering, fallen zunächst sieben Prozent an, der Prozentsatz steigert sich aber abhängig vom Wert des zu versteuernden Vermögens. Bekommt Ihre Tochter wie geplant schon im Erbfall des Erstversterbenden von Ihnen dessen Anteil an der Wohnung, nutzt Ihre Tochter auch den Freibetrag gegenüber dem Erstversterbenden, sodass Vermögen von insgesamt 800 00 Euro steuerfrei übergeben werden kann. Sie müssen sich aber bewusst sein, dass der Längerlebende dann nicht mehr Alleineigentümer der Wohnung wird, was sowohl ein wirtschaftliches als auch ein psychologisches Problem darstellen kann.
Zur Absicherung des Längerlebenden sollte jedenfalls ein Nießbrauch vorbehalten sein, damit der Längerlebende die Wohnung gegebenenfalls nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten kann. Zudem sollte nicht nur für den Fall des Vorversterbens der Tochter geregelt werden, dass der Längerlebende ein Rückforderungsrecht hat, sondern unter anderem auch für den Fall der Insolvenz Ihrer Tochter. Zudem bietet sich an, dass der Längerlebende von der Tochter eine Vollmacht bekommt, die es ihm ermöglicht, die gesamte Immobilie zu verkaufen.