Um Ihre Frage pragmatisch zu beantworten: Dafür brauchen Sie entweder einen Steuerberater oder einen Immobiliensachverständigen. Der Unterschied zwischen den beiden?
Der Steuerberater wendet ein gesetzlich genormtes und damit starres Verfahren an. Dieses Verfahren versucht, dem tatsächlichen Wert möglichst nahe zu kommen. Ausschlaggebend ist hier vorrangig die Gebäudeart – Wohnung, Einfamilienhaus oder Geschäftshaus. In der Praxis wird meist ein geringerer Wert erzielt. Es gibt hier nur einen kleinen Spielraum. Dagegen versucht ein Immobiliensachverständiger den tatsächlichen Wert, zum Beispiel für den Verkauf, zu ermitteln und das unterliegt einer gewissen Freiheit. Es gibt Abschläge oder Zuschläge für Lage, Dachterrasse, Renovierungsstau oder eine hochwertige Ausstattung, soweit diese sich begründen lassen. Falls Sie sich nun fragen, wann Sie sich an den Steuerberater und wann an den Sachverständigen wenden sollen, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise: Für schenkungsteuerliche Zwecke sollte Ihr erster Ansprechpartner der Steuerberater sein, denn das Finanzamt verlangt natürlich sein eigenes gesetzliches System. Ist dieser Wert vermeintlich höher als der tatsächliche Wert, den man im üblichen Geschäftsverkehr bekommen würde, kommt der Gutachter ins Spiel. Wichtig ist an dieser Stelle: Fragen Sie den Gutachter, ob er Anhaltspunkte für eine geringere Bewertung erkennt. Kommt er zum gleichen Ergebnis, ist das Geld an anderer Stelle besser aufgehoben. Die Qualität unterscheidet sich hier in der Tat erheblich. Ein guter Gutachter hat genug zu tun und will mit seiner Expertise auch helfen. Das heißt, der Preis sagt hier aus meiner Erfahrung viel über die Qualität aus.
Ein weiterer Hinweis: Die Rechtsprechung erkennt nur Gutachten von Sachverständigen an, die öffentlich bestellt sind. Haben Sie einen Gutachter beauftragt und Sie erhalten einen Wert, der über der Wertermittlung vom Finanzamt liegt, ist das nicht weiter dramatisch. Das Finanzamt kann für steuerliche Zwecke keinen höheren Wert heranziehen. Falls Sie sagen, dass der Steuerberater zu teuer ist: Die Formulare zur Wertermittlung sind im Internet beim Finanzamt einsehbar. Als Laie erhalten Sie allein aus diesen aber leider keinen Wert. Daher rate ich Ihnen: Gehen Sie zum Steuerberater, denn er kann an der einen oder anderen Stelle noch den Wert mit einfachen Tipps verringern, wie zum Beispiel mit einem Vorbehaltsnießbrauch.