Maria S.: „Ich habe zwei Töchter und ein Enkelkind. 2014 habe ich ein Grundstück mit 1100 Quadratmetern zu einem Preis von 185 000 Euro gekauft und bebaut. Ich nutze die Hälfte des Grundstücks, sodass ich die andere Hälfte an meine Enkelin übergeben möchte, die ihrerseits ein Haus darauf bauen will. Wie machen wir das am besten? Sie könnte mir den Grund für 20 000 Euro abkaufen. Muss ich dann Spekulationssteuer bezahlen? Käme eine Schenkung infrage? Meine Tochter (die Mutter der Enkelin) hätte dann auf ihr Erbe verzichtet. Muss ich in dem Fall Steuern bezahlen? Oder Zahlungen an meine zweite Tochter leisten (Pflichtteil)?
Da Ihre Enkelin selbst bauen möchte, wird sie die unbebaute Hälfte des Grundstücks erwerben. Eine Einkommensteuer (in diesem Fall oft Spekulationssteuer genannt) auf den Verkaufserlös wird nur anfallen, wenn und soweit ein Gewinn aus der Veräußerung entsteht. Dies ist bei einem avisierten Kaufpreis von 20 000 Euro bei Anschaffungskosten von 185 000 Euro (92 500 Euro für das hälftige Grundstück, falls die Anschaffungskosten sich gleichmäßig auf das Grundstück verteilen) kaum denkbar. Sofern der Verkaufserlös also den aktuellen Verkehrswert unterschreitet, wird man zwischen nahen Angehörigen eine gemischte Schenkung annehmen, also teilweise Veräußerung, teilweise Schenkung. Wäre die übertragene Grundstückshälfte beispielsweise 200 000 Euro wert, so wären bei einem Kaufpreis von 20 000 Euro zehn Prozent des Grundstücks veräußert und 90 Prozent geschenkt.
Letztlich ist dann zu prüfen, ob Schenkungsteuer anfällt oder nicht. Gegenüber der Enkelin haben Sie einen steuerlichen Freibetrag von 200 000 Euro, sodass Schenkungen von bis zu 200 000 Euro steuerfrei bleiben. Es sind aber auch Gestaltungen denkbar, die beispielsweise den Freibetrag der Tochter nutzen, um das Grundstück auf die Enkelin zu übertragen. Zur Frage der Auswirkung der Schenkung an die Enkelin für Ihre Töchter ist zunächst festzustellen, dass die Zustimmung der Mutter Ihrer Enkelin zur Übertragung der Grundstückshälfte auf diese zunächst weder Erb- noch Pflichtteilsverzicht im rechtlichen Sinne bedeuten kann, wenn dies nicht in einer notariellen Urkunde festgehalten wurde.
Der rechtswirksame Erbverzicht (in notarieller Form) kann nur Schenkungsteuer auslösen, wenn und soweit Ihre Tochter hierfür eine Abfindung erhält. Da Ihre Tochter Ihnen gegenüber einen Freibetrag von 400 000 Euro hat, wäre erst ab einer Abfindung von 400 000 Euro an die Schenkungsteuer zu denken. Zu Lebzeiten verschenktes Vermögen müssen Sie selbst gegenüber ihren pflichtteilsberechtigten Kindern nicht ausgleichen, es sei denn hierzu gibt es vertragliche Verpflichtungen.
Allerdings können eigene Kinder unter gewissen Umständen nach dem Tod der Eltern einen Ausgleichsanspruch (Pflichtteilsergänzung) haben für von den Eltern verschenktes Vermögen. Dieser Anspruch richtet sich gegen die Erben und nur im Ausnahmefall gegen den Beschenkten selbst. Verstirbt der Schenker frühestens zehn Jahre nach der Ausführung der Schenkung, kann aus der betreffenden Schenkung auch dieser Ausgleich nicht mehr verlangt werden.
Zusammenfassend empfehle ich, sich auf jeden Fall beraten zu lassen, insbesondere, wenn der zu übertragende Grundstücksanteil mehr als 200 000 Euro wert sein sollte. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind vielfältig.