Legionellen im Trinkwasser, undichte Fenster, Ärger mit der Hausverwaltung oder mit dem Finanzamt: Rund um die eigenen vier Wände tun sich Tag für Tag Probleme auf. Fragen unserer Leser zum Thema beantworten für uns regelmäßig Experten von Eigentümerverbänden. Hier eine Auswahl.
Eugen W.: „Ist der Hausverwalter berechtigt, die Gelder der Wohnungseigentümer von der Hausbank ohne vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung zu einer uns allen unbekannten Bank übertragen zu lassen?“
Ulrike Kirchhoff (Vorstand Haus & Grund Bayern):
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwalter berechtigt, unter anderem die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. So darf der Verwalter danach grundsätzlich auch im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer Bank nach Maßgabe der Wohnungseigentümer einen Bankvertrag als Rahmenvertrag zur Eröffnung eines Kontos schließen. Bei welcher Bank das Konto eröffnet werden soll, obliegt dabei allerdings in erster Linie den Wohnungseigentümern. Lediglich für den Fall, dass die Eigentümer keine konkrete Regelung darüber getroffen haben, bei welcher Bank das Konto eröffnet werden soll, kann der Verwalter die Bank – auch ohne die Zustimmung der Wohnungseigentümer – bestimmen. Auch die Frage, ob der Verwalter das Geld später auf eine andere Bank ohne Zustimmung der Gemeinschaft übertragen kann, hängt zunächst davon ab, ob die Gemeinschaft festgelegt hat, bei welcher Bank das Konto geführt (und verbleiben) soll. Denn zumindest in diesem Fall könnte der Verwalter das Geld nicht ohne vorherige Ankündigung und Begründung gegenüber der Gemeinschaft auf eine andere Bank übertragen. Werfen Sie doch mal einen Blick in die Beschlüsse der Gemeinschaft, ob dort entsprechende Regelungen getroffen wurden. Wurde bisher nichts dergleichen festgelegt, ist Ihnen und den übrigen Eigentümern aber wichtig, dass das Geld bei der Ihnen bekannten Bank verbleibt, so sollte in einem Beschluss konkret geregelt werden, bei welcher Bank das Konto geführt werden soll und, dass der Verwalter ohne die Zustimmung der Eigentümer bzw. ohne Ankündigung und Begründung die Gelder nicht auf andere Banken übertragen darf.
Elisabeth K.: „Kann der Besitzer eines Kellers in unserem Neunfamilienhaus, der nicht in dem Haus wohnt, seinen Keller verkaufen, ohne die Hausverwaltung und die anderen Wohnungseigentümer zu fragen? Der neue Kellerbesitzer, der auch nicht in dem Haus wohnt, bringt Handwerker mit, bohrt und hämmert stundenlang mit schwerem Gerät, zuletzt bis 20 Uhr. Über diesem Keller haben drei Familien ihre Wohnräume. Der Hausmeister sagte, der neue Kellerbesitzer habe sich eine Werkstatt eingerichtet. Unser Vermieter weiß angeblich nicht Bescheid, die Hausverwaltung meldet sich nicht. Was können wir tun?“
Ulrike Kirchhoff: Der Verkauf eines einzelnen Kellerraums wäre nur möglich, wenn es sich um ein gesondertes Wohnungseigentum handelt. Das ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, doch wird in der Regel an einem Keller nur ein Sondernutzungsrecht begründet, das mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden wird. Der Keller könnte dann vermietet werden. Dies hilft Ihnen aber leider hinsichtlich der Lärmbelästigung nicht weiter, da Sie nicht Vertragspartner des Verkaufs sind und daher den Kaufvertrag nicht angreifen können. Ob der Keller als Werkstatt genutzt werden darf, ist zweifelhaft. Werden Räume als Kellerraum ausgewiesen, dürfen sie grundsätzlich nur in einer Weise genutzt werden, die nicht mehr beeinträchtigt als ihre Nutzung als Keller.
Wenden Sie sich daher zunächst an Ihren Vermieter und schildern ihm das Problem. Denn nur Ihr Vermieter kann als Wohnungseigentümer tätig werden. Ist die Nutzung des Kellerraums als Werkstatt aufgrund der Zweckbestimmung nicht zulässig, kann diese Nutzung grundsätzlich durch die anderen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft untersagt werden. Außerdem wäre eine Untersagung möglich, wenn der Betrieb einer Werkstatt in Ihrem Wohngebiet aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht erlaubt wäre. Wird ihr Vermieter nicht tätig, bleibt Ihnen die Möglichkeit, wegen der Lärmbelästigung eine Mietminderung vorzunehmen. Die Höhe der Minderung hängt dabei von der Belästigung ab. Im Zweifel sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.
Helmut S.: „Meine Tochter bewohnt eine Zwei-Zimmer-Mietwohnung in einem Haus aus den 70er-Jahren. Die Schlafzimmerfenster aus Holz sind verfault. Im Winter zieht es durch die Ritzen. Welche Rechte hat meine Tochter gegenüber dem Vermieter?“
Ulrike Kirchhoff: Sind die Fenster in der Wohnung Ihrer Tochter defekt und damit mangelhaft, so muss Ihre Tochter diesen Mangel zunächst dem Vermieter anzeigen. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Mangel zu beheben. Das heißt, er muss die Fenster zunächst nur reparieren. Wie der Vermieter sie repariert, ist dabei ihm selbst überlassen. Einen grundsätzlichen Anspruch auf einen vollständigen Austausch der Fenster hat Ihre Tochter nicht. So hat der Mieter bzw. die Mieterin nach dem Gesetz nur einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels. Lediglich dann, wenn das Problem durch eine Reparatur nicht behoben werden kann, ist der Vermieter unter Umständen dazu gezwungen, die betroffenen Fenster auszutauschen. Dies beispielsweise regelmäßig dann, wenn die Wohnung wegen der defekten Fenster – wie im Falle Ihrer Tochter – nicht mehr auf eine zumutbare Raumtemperatur aufgeheizt werden kann. Ob Ihre Tochter hier tatsächlich ein Recht auf Erneuerung der Fenster gegen den Vermieter hat, hängt also insbesondere davon ab, ob eine Reparatur noch möglich ist oder nicht. Dies ist allerdings im Zweifelsfall von einem Fachmann zu beurteilen.
Jörg M.: „Ich bin Alleineigentümer einer Wohnung, die neu vermietet wurde. Im Rahmen eines Vertrages über einen unentgeltlichen und zeitlich befristeten Zuwendungsnießbrauch sollen künftig meiner Frau die Mieteinnahmen zufließen. Sie ist im Mietvertrag die Vermieterin, die Miete fließt auf ihr Konto. Sie trägt komplett die Lasten. Im Vertrag haben wir auf die notarielle Beurkundung und den grundbuchamtlichen Vollzug des Nießbrauchs verzichtet. Nun habe ich gelesen, dass beim Zuwendungsnießbrauch die Gebäude-AfA dann grundsätzlich verloren geht. Trifft das im vorliegenden Fall tatsächlich zu, obwohl der Zuwendungsnießbrauch unter Ehegatten stattfindet und wir steuerlich zusammen veranlagt werden?“
Ulrike Kirchhoff: Bei einem unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch kann weder vom Eigentümer noch vom Zuwendungsnießbraucher die Gebäude-AfA beansprucht werden. Ihre Ehefrau als Nießbraucherin deshalb, da sie die Anschaffungskosten der Immobilie nicht getragen hat. Werbungskosten kann sie dagegen als Mieteinnahmen erzielende Nießbraucherin absetzen. Da Sie – als Eigentümer – bei einem unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch der vermieteten Immobilie keine Einkünfte erzielen, können Sie demgegenüber weder Werbungskosten absetzen noch die AfA auf die Gebäudekosten geltend machen. Da also die Gebäude-AfA schon grundsätzlich bei einem unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch verloren geht, kommt es auf eine gemeinsame Veranlagung nicht an. Hiervon abgesehen sollten Sie aber unbedingt beachten, dass zur zivilrechtlichen Wirksamkeit eines Nießbrauchs an einem Grundstück oder einer Immobilie die notarielle Beurkundung sowie die Eintragung in das Grundbuch notwendig sind. In Ihrem Fall haben Sie auf die notarielle Beurkundung sowie die Eintragung ins Grundbuch jedoch verzichtet, sodass der Nießbrauch bürgerlich-rechtlich nicht wirksam bestellt wurde. Wir raten Ihnen dringend, sich an einen Eigentümerverein oder einen Rechtsanwalt zu wenden.
Helmut S.: „In meiner Wohnanlage waren in den letzten Jahren regelmäßig Legionellenprüfungen notwendig. Mittlerweile wurden diverse Leitungen zurückgebaut, und es schien o.k. zu sein. Bei den letzten beiden Messungen wurde nun nur noch in derselben Wohnung wieder überhöhter Legionellenbefall festgestellt. Nachdem mir von der Hausverwaltung beim erstmaligen Befall damit gedroht wurde, dass die Kosten auf mich alleine umgelegt würden, frage ich mich: Wann ist ein einzelner Eigentümer für die Kosten von erneuten Untersuchungen haftbar zu machen. Und müssen die angemeldeten Messungen nur den Mietern angekündigt werden, nicht aber den Eigentümern?
Thomas Fuhrmann (Vorsitzender des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes):
Angemeldete Messungen müssen den Bewohnern/Nutzern der Wohnungen direkt mitgeteilt werden, unabhängig davon, ob es sich hierbei um die Eigentümer oder um Mieter handelt. Bei Eigentumswohnanlagen informiert der Verwalter oft auch zusätzlich mit einem Aushang im Treppenhaus.
Die Kosten der Legionellenprüfungen sind von allen Eigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen (sofern keine andere Kostenverteilung vorliegt) zu tragen. Da jede Nachuntersuchung dann eine Maßnahme der Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Leitungssystems ist, sind auch diese Kosten auf sämtliche Eigentümer gemäß ihren Anteilen zu verteilen, es sei denn, es wäre nachweisbar, dass ein einzelner Eigentümer schuldhaft für Mehrkosten ursächlich ist. Jeder Eigentümer sollte aber überlegen, ob es nicht im eigenen Interesse ist, seine bisherigen Armaturen (die oft nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechen und deshalb Grund für Verunreinigungen sein können) durch automatische Spülarmaturen zu ersetzen, da dieser Teil der Trinkwasserinstallation im Sondereigentum steht und deshalb der Sondereigentümer selbst zur Instandhaltung verpflichtet ist.
Obwohl es sich somit um Sondereigentum handelt, könnte die Gemeinschaft bei Untätigkeit des betroffenen Sondereigentümers beschließen, die Ansprüche der Wohnungseigentümer zu „vergemeinschaften“ (§§9a II, 19 I, 14 I WEG) und zusätzlich beschließen, dass der betroffene Sondereigentümer die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik nachweist und falls nicht, auf eigene Kosten Spülarmaturen in seinem Bereich anbringt oder die Installation von Spülarmaturen durch die Eigentümergemeinschaft duldet. Dieses Ansichziehen einer Beschlusskompetenz ist gerechtfertigt, da die öffentlich-rechtlichen Vorgaben bezüglich der Trinkwasserversorgung die Gemeinschaft schon deshalb betrifft, weil sie der Adressat belastender Verwaltungsakte wäre und öffentlich-rechtlich eben nicht zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum unterschieden wird, da die Gesamtheit der Rohrleitungen zwischen dem Punkt des Übergangs von Trinkwasser aus einer öffentlichen Anlage bis zu dem Punkt der Entnahme von Trinkwasser (Armaturen) als eine Einheit angesehen wird.