Besonders die Stadt München und ihr Speckgürtel sind deutscher Spitzenreiter bei der Höhe der Immobilienpreise. Der Spielraum nach oben ist ungewiss. Doch Investitionen können sich an Standorten lohnen, die weniger im Fokus stehen. Besonders attraktiv sind ländliche Regionen und der Nordwesten Deutschlands, wie der gestern veröffentlichte Postbank-Wohnatlas zeigt.
Bei der Abwägung der Investitionschancen gibt es laut Postbank drei wichtige Kennzahlen: Die erste sind die Nettokaltmieten, die sich 2020 im Bundesdurchschnitt um 2,7 Prozent verteuerten. Dem gegenüber steht der Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Bestand. Dieser hatte vergangenes Jahr um 10,1 Prozent zugelegt. Die beiden Größen werden im Wohnatlas durch den sogenannten Vervielfältiger verknüpft. Er bildet ab, wie viele Jahreskaltmieten durchschnittlich für eine gleich große Eigentumswohnung zu zahlen wären. Der Vervielfältiger stieg letztes Jahr auf 25,7 Jahresmieten, 1,7 Jahresmieten mehr als noch 2019.
Bayern unrentabel
Die Postbank-Experten sprechen bis zu einem Vervielfältiger von 25,0 von einem moderaten Kaufpreisniveau. Derzeit erfüllen nur 184 der 401 Landkreise und kreisfreien Städte dieses Kriterium. 16 davon lassen laut Wohnatlas bis 2030 mehr als 0,5 Prozent Kaufpreissteigerung erwarten. Den zweiten Platz belegt hier der Landkreis Straubing-Bogen – der einzige in Bayern, in dem die Experten gute Investitionschancen sehen. Zwar gebe es in fast ganz Bayern positive Preisentwicklungen, doch meist seien die Kaufpreise zu hoch.
Nordwesten attraktiv
Ganz anders sieht es in Niedersachsen aus: Hier gibt es sechs Landkreise, die eine stark positive Preisentwicklung mit einem moderaten Vervielfältiger bieten. Viele Landkreise würden von der Nachbarschaft zu Hamburg profitieren. Zu nennen ist besonders der Landkreis Rotenburg (Wümme), der mit einem Vervielfältiger von 19,71 und einem Preistrend von 0,89 Prozent den Wohnatlas anführt. Doch auch die Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz bietet demnach gute Kaufchancen.
Mit Preissteigerungen bis zu 0,5 Prozent kann dagegen Nordrhein-Westfalen punkten. Hier eignen sich acht Landkreise zum Investieren.
Osten im Negativtrend
Ostdeutschland, sowie ein Gebiet, das von dort bis Düsseldorf in den Westen reicht, sind dagegen von einem starken Negativtrend betroffen. Bis auf wenige Zentren macht ein geschätzter Preisverfall von mehr als 0,5 Prozent vor allem die neuen Bundesländer für Investoren unattraktiv. Städte wie Potsdam, Leipzig oder Dresden hätten zwar eine sehr positive Werteprognose, bräuchten im Schnitt aber über 25 Jahre zur Rentabilität.
Selbstnutzer
Für Selbstnutzer können auch Immobilien mit leichtem Preisverfall attraktiv sein, wie die Postbank-Immobiliengeschäftsleiterin Eva Grunberg erklärt: „Immobilienbesitz stellt grundsätzlich eine gute Vorsorge dar und ermöglicht etwa mietfreies Wohnen im Alter.“ So gebe es bundesweit 24 Regionen, die zwar einen leichten Preisverlust erwarten lassen, in denen kaufen aber trotzdem billiger als mieten sein könnte. Denn je geringer der Vervielfältiger, desto kürzer sei der Zeitraum, bis sich ein Kauf im Vergleich zur Miete rechnet. Hervorzuheben seien die Landkreise Freyung-Grafenau in Bayern, Lüchow-Dannenberg in Niedersachsen und der Zollernalbkreis in Baden-Württemberg.
Großstädte teuer
In den meisten deutschen Großstädten – insbesondere in den sieben wichtigsten Metropolen – ist auch künftig mit hohen Preissteigerungen zu rechen – dafür liege bei 42 von 68 Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern der Vervielfältiger weit über den 25 Jahresnettokaltmieten, die die Postbankexperten als Obergrenze für ein Kaufkriterium empfehlen. mas