Ich gehe davon aus, dass Ihre Mutter noch lebt, auch wenn im Grundbuch auch bereits erloschene Rechte enthalten sein können (die dann für das Steuerrecht nicht als Belastung gelten). Nun zu Ihrer Frage: Das hängt von sehr vielen Faktoren ab. Zum einen kann ein Zweifamilienhaus, das Eltern gemeinsam mit den Kindern nutzen, insgesamt als ein Einfamilienhaus gelten, das vollständig von der Familienheimregelung profitiert und sich steuerfrei verschenken lässt. Das hängt nach Sicht der Rechtsprechung nicht an der eigenen Verkehrsanschauung („Mein Haus“), sondern an der Aufteilung der Wohnung (zum Beispiel möglicher Durchgang zwischen den Wohnungen, Wohnungsabschlusstüren). Im schlimmsten Fall kann es sein, dass hier tatsächlich zwei Wohnungen vorliegen. Die Konsequenz: Nur die EG-Wohnung ist begünstigt. Bei einem Freibetrag unter Ehegatten von 500 000 Euro wird dann, abhängig vom Nießbrauch der Mutter, gegebenenfalls eine Schenkungsteuer festgestellt. Durch eine entgeltliche Vermietung der Wohnung der Tochter für eine gewisse Zeit erreicht man eine gesonderte Steuerbefreiung von 10 Prozent des Wertes der Wohnung im 1.OG. Eine weitere Frage, die sich an dieser Stelle stellt, ist, ob das Haus in zwei Grundstücke geteilt ist. Ansonsten müssen Sie Ihre Überlegung insoweit anpassen, weil beim „halben“ Haus gedanklich von jeder Wohnung genau die Hälfte übergeben wird. Eine Aufteilung in zwei Grundstücke ist wieder mit Aufwand verbunden. Für die Vermögensverschiebung an den anderen Ehegatten sprechen oft die zu starke Konzentration auf einen Partner. Das heißt, es stellt sich die Frage nach dem sonstigen Vermögen der einzelnen Personen. Daneben macht es einen Unterschied, ob man ein Familienheim zu Lebzeiten oder nicht übergibt, da beim Todesfall noch eine zehnjährige Nachnutzung notwendig ist (soweit man nicht durch ein Pflegeheim daran gehindert ist).
Ich würde 50 Prozent des gesamten Hauses an die Ehefrau übertragen und versuchen, im nächsten Schritt eine Trennung der Wohnungen herbeizuführen. Im Anschluss können Sie zusammen mit Ihrer Frau die Wohnung der Tochter an diese übertragen. Falls Sie Angst vor einer falschen Nutzung haben, können Sie sich sicherheitshalber einen Sicherungsnießbrauch einräumen lassen. Gibt es Ärger mit der Tochter, können Sie frei entscheiden, was mit dem 1.OG passiert. Darin inbegriffen ist die Selbstnutzung, die Nichtnutzung oder die Vermietung. Wie Sie sehen, können hier sehr viele Facetten hineinspielen. Ein kurzes Beratungsgespräch spart hier eine Menge Ärger und erleichtert die Entscheidungsfindung.