Wilhelm W.: „Ich bin alleiniger Eigentümer eines Zweifamilienhauses (Verkehrswert circa. 1,5 Millionen Euro), in dem ich mit meiner Frau das Erdgeschoss (99 Quadratmeter) und meiner Tochter mietfrei das Obergeschoss (110 Quadratmeter) bewohne. Im Grundbuch ist noch ein Nießbrauch für meine Mutter eingetragen. Ich habe vor, einen Teil der Immobilie meiner Frau zu schenken. Was ist steuerlich am besten: Die Hälfte der Immobilie (Erdgeschoss oder Obergeschoss) oder die ganze Immobilie zu verschenken, da wir ja weiterhin im Haus wohnen?“ Ich gehe davon aus, dass Ihre Mutter noch lebt, auch wenn im Grundbuch bereits erloschene Rechte enthalten sein können (die dann für das Steuerrecht nicht als Belastung gelten). Nun zu Ihrer Frage: Das hängt von sehr vielen Faktoren ab. Zum einen kann ein Zweifamilienhaus, das Eltern gemeinsam mit den Kindern nutzen, insgesamt als ein Einfamilienhaus gelten, das vollständig von der Familienheimregelung profitiert und sich steuerfrei verschenken lässt. Das hängt nach Sicht der Rechtsprechung nicht an der eigenen Verkehrsanschauung („Mein Haus“), sondern an der Aufteilung der Wohnung (zum Beispiel möglicher Durchgang zwischen den Wohnungen Wohnungsabschlusstüren). Im schlimmsten Fall kann es sein, dass hier tatsächlich zwei Wohnungen vorliegen.
Die Konsequenz: Nur die EG-Wohnung ist begünstigt. Bei einem Freibetrag unter Ehegatten von 500 000 Euro wird dann, abhängig vom Nießbrauch der Mutter, gegebenenfalls eine Schenkungsteuer festgestellt. Durch eine entgeltliche Vermietung der Wohnung der Tochter für eine gewisse Zeit erreicht man eine gesonderte Steuerbefreiung von zehn Prozent des Wertes der Wohnung im ersten Obergeschoss.
Eine weitere Frage, die sich an dieser Stelle stellt, ist, ob das Haus in zwei Grundstücke geteilt ist. Ansonsten müssen Sie Ihre Überlegung insoweit anpassen, weil beim „halben“ Haus gedanklich von jeder Wohnung genau die Hälfte übergeben wird. Eine Aufteilung in zwei Grundstücke ist wieder mit Aufwand verbunden. Für die Vermögensverschiebung an den anderen Ehegatten sprechen oft die zu starke Konzentration auf einen Partner. Das heißt, es stellt sich die Frage nach dem sonstigen Vermögen der einzelnen Personen.
Daneben macht es einen Unterschied, ob man ein Familienheim zu Lebzeiten oder nicht übergibt, da beim Todesfall noch eine zehnjährige Nachnutzung notwendig ist (soweit man nicht durch ein Pflegeheim daran gehindert ist). Das sehen viele als Belastung, manche als sinnvolle Auflage an.
Wenn Sie meine eigene Meinung dazu interessiert, würde ich 50 Prozent des gesamten Hauses an die Ehefrau übertragen und versuchen, im nächsten Schritt eine Trennung der Wohnungen herbeizuführen. Im Anschluss können Sie zusammen mit Ihrer Frau die Wohnung der Tochter an diese übertragen.
Falls Sie Angst vor einer falschen Nutzung haben, können Sie sich sicherheitshalber einen Sicherungsnießbrauch einräumen lassen. Gibt es Ärger mit der Tochter, können Sie frei entscheiden, was mit dem ersten Obergeschoss passiert. Darin inbegriffen ist die Selbstnutzung, die Nichtnutzung oder die Vermietung.
Wie Sie sehen, können in diesen Fall sehr viele Facetten hineinspielen. Ein kurzes Beratungsgespräch spart hier eine Menge Ärger und erleichtert die Entscheidungsfindung.
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