Die Bewertung von Immobilien ist komplex, ich kann sie hier nur in Grundzügen erläutern. Wollen Sie gegen eine vom Finanzamt vorgenommene Bewertung im Einspruchsverfahren vorgehen, benötigen Sie grundsätzlich ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die Bewertung nach dem Sachwertverfahren ist in den §§ 189 ff. des Bewertungsgesetzes geregelt. Danach ergeben der Bodenwert und der Gebäudesachwert den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Der Bodenwert ergibt sich aus einer Multiplikation der Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert.
Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Sie können den Bodenrichtwert gegen eine Gebühr bei dem Gutachterausschuss erfragen, der für Ihr Grundstück zuständig ist. Zur Ermittlung des Wertes des Gebäudes wird zunächst der (modellhafte) Herstellungswert errechnet. Die objekttypischen durchschnittlichen Normalherstellungskosten werden zum Basisjahr zugrunde gelegt und durch Baupreisindexreihen auf die Preisverhältnisse zu dem Wertermittlungsstichtag umgerechnet. Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer bestimmt, für die bei Ein- und Zweifamilienhäusern 70 Jahre angenommen werden. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer verlängert haben, so ist von einem entsprechenden späteren Baujahr auszugehen.
Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Für den so ermittelten vorläufigen Sachwert wird noch eine Marktanpassung vorgenommen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können Zu- bzw. Abschläge rechtfertigen.
Die 200-Quadratmetergrenze betrifft den Fall, dass Kinder als Erben das Familienheim des Erblassers übernehmen und darin einziehen. In diesem Fall ist die Immobilie von der Erbschaftsteuer befreit, soweit die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter beträgt und das Kind zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleibt. Soweit die vorgenannte Befreiung nicht gilt und ein Kind wertmäßig mehr als 400 000 Euro (persönlicher Freibetrag) erbt, muss der darüber gehende Teil mit Steuersätzen von 7% (bis 75 000 Euro), 11 % (bis 300 000 Euro), 15 % (bis 600 000 Euro) oder 19 % (über 600 000 Euro) versteuert werden.