In Ihrem Fall gibt es erfreulicherweise mehrere Varianten, um Ihre Immobilie steuerfrei an die nächsten Generationen weiterzugeben. Beispielsweise könnten Sie ein steuergünstiges Testament errichten, in dem die Freibeträge Ihrer Tochter und der Enkelkinder ausgenutzt werden.
Jeder von ihnen hat im Verhältnis zur Tochter einen Freibetrag von 400 000 Euro und zudem im Verhältnis zu jedem der drei Enkelkinder einen Freibetrag von 200 000 Euro. Insgesamt ergibt dies Freibeträge von immerhin zwei Millionen Euro.
Oft möchte man aber die Enkelkinder noch nicht einbeziehen. Dann bietet sich in Ihrem Fall die Übertragung zu Lebzeiten an. Wenn Sie sich bei der Übertragung den Nießbrauch vorbehalten, dann ist der Kapitalwert dieses Nießbrauchs abzugsfähig. Zur Ermittlung dieses Wertes gibt es eine Steuertabelle, die in Ihrem Fall einen Vervielfältiger von 11,486 ergibt. Sollte Ihr Haus also beispielsweise einen jährlichen Mietertrag von 20 000 Euro bei fiktiver Vermietung erbringen können, so läge der Kapitalwert des Nießbrauchs bei 229 720 Euro. Dieses wird von dem Verkehrswert von 950 000 Euro abgezogen und dann gibt es noch die Freibeträge von 2 x 400 000 Euro. Natürlich sollte diese Rechnung anhand der konkreten Daten Ihrer Immobilie vorsorglich noch durch einen Fachmann überprüft werden.
Aber hiernach spricht alles dafür, dass Sie die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt völlig steuerfrei auf Ihre Tochter übertragen können. Dabei können Sie in den Notarvertrag auch aufnehmen lassen, dass Sie berechtigt bleiben, die Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös ein Ersatzobjekt zu kaufen, an der sich dann Ihr Nießbrauch, also Ihr Nutzungsrecht fortsetzt.