In zivilrechtlicher Hinsicht sind grundsätzlich alle Vereinbarungen zulässig, die nicht sittenwidrig sind oder gegen ein Gesetz verstoßen.
Daher spricht grundsätzlich nichts gegen ein Nießbrauchsrecht, das vorbehalten bleiben soll und/oder gegen den Abschluss eines Darlehensvertrags. Steuerlich ist es von Bedeutung, dass Verträge, die ansonsten formfrei wären, wie zum Beispiel ein Darlehensvertag bereits im Voraus schriftlich abgeschlossen werden, dem Fremdvergleich entsprechen und anschließend umgesetzt werden. Ansonsten droht, dass sie steuerlich nicht anerkannt werden.
Im Hinblick auf den Ausgleich für Ihre Tochter ist darauf zu achten, dass der Sohn pflichtteilsberechtigt ist. Diese Möglichkeit sollte eventuell auch bei der angedachten Übertragung der Immobilie bedacht werden und unter Umständen mit einem Pflichtteilsverzicht des Sohnes kombiniert werden, unabhängig von der Anrechnungsvorgabe im Testament.
Eventuell sollten die verschiedenen angedachten Ansätze durchgerechnet werden, um festzustellen, welche Kombination die zivilrechtlich und steuerlich beste Möglichkeit darstellt.