Die Behaltefrist im Rahmen privater Veräußerungsgeschäfte beträgt für Immobilien zehn Jahre. Bedeutung hat die Behaltefrist grundsätzlich nur für Eigentümer vermieteter Immobilien. Denn die gesetzliche Regelung enthält einen Ausnahmetatbestand für das selbst genutzte Wohneigentum. Die Befreiungsregel greift aber auch in allen anderen Veräußerungsfällen, und zwar unabhängig davon, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige sein selbst genutztes Wohneigentum innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert. Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (2. Alternative) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Die ununterbrochene Selbstnutzung ist bei der 2. Alternative nicht notwendig. Hier ist es ausreichend, wenn sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei Kalenderjahren erstreckt. Es genügt, wenn im Jahr der Veräußerung zumindest am 1. Januar im Jahr vor der Veräußerung das ganze Jahr und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest am 31. Dezember eine Selbstnutzung vorliegt.
Eigennutzung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung (1. Alternative) bedeutet nach Auffassung der Finanzverwaltung in diesem Zusammenhang grundsätzlich die Eigennutzung vom Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums auf den Steuerpflichtigen bis zum Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums auf den Käufer. Da unter dieser Voraussetzung die 1. Alternative praktisch kaum erfüllbar wäre, soll ein Leerstand vor Beginn der Eigennutzung unschädlich sein, wenn er mit der beabsichtigten Eigennutzung in Zusammenhang steht, etwa wegen notwendiger Renovierung. Desgleichen ist auch ein Leerstand zwischen Beendigung der Eigennutzung und Veräußerung des Gebäudes unschädlich, wenn der Steuerpflichtige die unbedingte Veräußerungsabsicht nachweisen kann.
Nutzung zu eigenen Wohnzwecken heißt: Der Steuerpflichtige muss die Immobilie allein oder mit seinen Familienangehörigen oder Lebensgefährten bewohnt haben. Unschädlich ist, wenn der Steuerpflichtige Teile der Wohnung einem Dritten unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die dem Steuerpflichtigen verbleibenden Räume müssen ihm jedoch die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Die vollständige Überlassung an nahe Angehörige ist dagegen nicht von der Befreiungsregel begünstigt. Ausgenommen davon sind nur Kinder, für die der Steuerpflichtige Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhält. Sollte also in Ihrem Fall eine der beiden Alternativen erfüllt sein, greift die Befreiung von der Zehnjahresfrist nur, wenn der Vater für seinen Sohn (vermutlich Ihr Enkel) noch Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhält.