Das Jahr 2022 verlangt Vermietern einiges ab: Sie müssen sich auf neue Informationspflichten einstellen, an den Heizkosten ihrer Mieter beteiligen und Angaben zu ihren Immobilien beim Finanzamt einreichen. Was ist neu, und was plant die Ampel-Regierung?
Informationspflicht
Die neue Heizkostenverordnung schreibt vor, dass Vermieter, deren Immobilien bereits mit fernablesbaren Zählern ausgestattet sind, ab 2022 ihre Mieter monatlich über den Energieverbrauch für Heizen und Warmwasser informieren müssen. Zudem sind die Verbrauchswerte mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat zu vergleichen sowie ein Durchschnittsverbrauch anzugeben. Sind noch keine Fernablesezähler installiert, haben Vermieter bis 2026 Zeit, diese nachzurüsten. Die neue Messtechnik stößt auch auf Skepsis. Verbraucherschützer befürchten vor allem Mehrkosten für Mieter. Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) fordert deshalb, dass „durch die Neuregelung keine zusätzlichen Kosten entstehen dürfen“. Schließlich sinke der Aufwand, wenn Zählerstände automatisch abgelesen würden.
Aufteilung Heizkosten
Die Ampel-Regierung möchte höhere Energiekosten wegen der steigenden CO2-Abgabe auf beide Mietparteien umlegen. Dazu soll zum 1. Juni 2022 ein Stufenmodell zur Kostenaufteilung eingeführt werden. Gelingt dies nicht, möchte die Koalition die CO2-Kosten ab diesem Datum jeweils zur Hälfte zwischen Mietern und Vermietern aufteilen.
Mietspiegel
Ab 1. Juli 2022 gelten einheitliche Regelungen zur Erstellung von Mietspiegeln. Die Daten dazu werden durch die Behörden per Umfrage ermittelt. Mieter und Vermieter sind verpflichtet, daran teilzunehmen. Wer sich weigert, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5000 Euro.
Solarpflicht
Ab 1. Mai 2022 müssen neu gebaute Wohnhäuser in Baden-Württemberg mit einer Solaranlage ausgestattet sein; ab 2023 gilt dies auch nach einer Dachsanierung. In Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz gelten ab 2023 ähnliche Regeln. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) möchte die Solarpflicht für Wohnbauten bundesweit vorschreiben.
Grundsteuer
Ein neuer Grundsteuerwert löst ab 2025 die Besteuerung nach den veralteten Einheitswerten ab. Eigentümer müssen dazu bis Ende Oktober dieses Jahres Angaben über ihre Immobilien beim Finanzamt einreichen. Die Erklärung startet am 1. Juli, vorrangig online über das ELSTER-Portal. Abgefragt werden voraussichtlich Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und bei Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil. Diese Daten bilden die Basis für die neue Grundsteuer. Vermieter können die Grundsteuerzahlungen jedoch als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Insofern hat die Reform kostenseitig für sie nur geringe Auswirkungen.
Volkszählung
Im Rahmen des Zensus 2022 findet auch eine gesonderte Gebäude- und Wohnungszählung statt. Vermieter sind verpflichtet, Auskunft zu den von ihnen vermieteten Wohnungen zu geben. Die Auskunftspflicht zum Stichtag am 15. Mai 2022 umfasst auch die einmalige Mitteilung der Vor- und Nachnamen von bis zu zwei Bewohnern in der betreffenden Mieteinheit.
Förderprogramme
Die Bundesregierung hat die KfW-Förderung für Effizienzhäuser überraschend Ende Januar gestoppt.
Begründet wurde dies mit einer „Überlastung der Fördergelder“ sowie einer „Fehlsteuerung“ beim Klimaschutz. Aktuelle Baustandards hätten die Förderkriterien inzwischen überholt. Neue, ambitioniertere Förderprogramme sind in Arbeit, dabei soll die Gebäudesanierung eine größere Rolle spielen. Gefördert werden weiterhin Einzelmaßnahmen durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), etwa ein Heizungstausch.
TV-Anschluss
Seit 1. Dezember 2021 dürfen die Kosten für neue TV-Anschlüsse nicht mehr via Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Für Bestandsanlagen bestätigte der Bundesgerichtshof jedoch eine Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024.
Hausverwalter-Recht
Damit Hausverwalter und Wohnungseigentümer während der Corona-Pandemie auch ohne die gesetzlich vorgeschriebene Eigentümerversammlung handlungsfähig bleiben, gelten seit dem Frühjahr 2020 Sonderregeln.
Diese sind vom Bundestag vorsorglich bis zum 31. August 2022 verlängert worden. Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ bedeutet unter anderem, dass Eigentümerversammlungen als Online-Versammlungen durchgeführt werden können und dass der zuletzt bestellte Hausverwalter bei Ablauf seines Mandats auch ohne neue Beschlüsse zunächst im Amt bleibt.
Festgelegt worden ist außerdem, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan weiterhin gilt, solange es keinen Beschluss über einen neuen Plan gibt. Damit hat der Gesetzgeber auf die besondere Situation reagiert, dass vielerorts keine Präsenzversammlungen der Eigentümer möglich sind.