Karl B.: „Mein Reihenhaus und eine vermietete Zweizimmerwohnung habe ich (82) auf meine drei Kinder zu gleichen Teilen übertragen. Ich habe notariell verbrieftes Wohnrecht im Reihenhaus, in dem ich mit meiner Partnerin (70) seit 14 Jahren zusammenlebe. Bis zu meinem Ableben habe ich den unentgeltlichen Nießbrauch an der vermieteten Wohnung, in die dann meine Lebensgefährtin einziehen soll.
Haben meine Kinder das Recht, die vermietete Wohnung wegen Eigenbedarf zugunsten meiner Lebensgefährtin zu kündigen?
Sie haben sich in einem Leihvertrag verpflichtet, ,dem Entleiher‘ (meiner Lebensgefährtin) ,den Gebrauch der Sache‘ (die Wohnung) ,unentgeltlich zu gestatten‘ (BGB § 598). Der Leihvertrag erlischt mit dem Ableben des Entleihers oder seinem vorherigen Auszug aus der entliehenen Sache/Wohnung. Bedeutet ,unentgeltlich‘, dass auch keinerlei Steuern im Sinne einer Schenkung anfallen?“
Die von Ihnen gewählte Konstruktion, bei der sich Ihre Kinder verpflichtet haben, die Zweizimmerwohnung nach Ihrem Ableben Ihrer Lebensgefährtin zum unentgeltlichen Wohnen zur Verfügung zu stellen („Leihvertrag“), wird bei der Umsetzung voraussichtlich auf ganz erhebliche Widerstände stoßen: Solange Dritte die Wohnung aufgrund gültigen Mietvertrages nutzen, können Ihre Kinder den Gebrauch der Wohnung nicht gewähren; dazu müssten sie den Mietvertrag erst kündigen.
Dabei können sich die Mieter auf den allgemeinen Kündigungsschutz berufen. Faktisch wird die Kündigung nur bei Nachweis eines Eigenbedarfs Ihrer Kinder erfolgreich sein. Ihre Lebensgefährtin wird man allerdings nicht als „Familien- oder Haushaltsangehörige“ Ihrer Kinder (auf diese kommt es an, denn Ihre Kinder sind nach Ihrem Tod die maßgeblichen Vermieter) ansehen können.
Was geschieht also, wenn die Mieter die Kündigung nicht akzeptieren und die Herausgabe verweigern? Dann wird die Lebensgefährtin (unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht, bis sie die Wohnung bekommt) voraussichtlich im Reihenhaus bleiben wollen und dadurch wiederum den Einzug eines Ihrer Kinder oder eine Fremdvermietung blockieren. Um diese Komplikationen zu vermeiden, sollte bereits jetzt mit den Mietern über eine Räumungsverpflichtung für die Zeit nach Ihrem Ableben verhandelt und über alternative Lösungsmöglichkeiten nachgedacht werden.
„Unentgeltlichkeit der Nutzungsüberlassung“ im Vertrag bedeutet nicht, dass Ihre Kinder die Lebensgefährtin von einer etwaigen Schenkungssteuer freistellen müssen. Ob in der unentgeltlichen Nutzungsüberlassung an die Lebensgefährtin eine steuerrelevante „freigebige Zuwendung“ zu sehen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa davon, ob Ihre Kinder von Ihnen zur Leihe an die Partnerin verpflichtet wurden.