Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht und deshalb nicht übertragbar, weder zu Lebzeiten noch letztwillig von Todes wegen. Der Vorbehaltsnießbrauch erlischt daher mit dem Tod des Berechtigten. Allerdings kann bei der Übertragung des Miteigentumsanteils neben dem Vorbehalt eines Nießbrauchs bereits dem Ehegatten zusätzlich ein eigenes Nießbrauchsrecht – neben dem eigenen Recht oder für die Zukunft im Anschluss an die eigene Rechtsposition – bestellt werden. Vorsicht: wird dies nicht im Rahmen der Übertragung des Eigentums an die Kinder vereinbart, kann dies später nicht mehr ohne Weiteres nachgeholt werden.
Sind beide Ehegatten Miteigentümer einer Immobilie, so ist oft gewünscht, dass nach dem Tod des Erstversterbenden der überlebende Ehegatte ein Nießbrauchsrecht am gesamten Objekt – also auch am Anteil des verstorbenen Ehegatten – innehat. Im konkreten Fall wird entweder sofort eine Gesamtberechtigung eingeräumt, sodass beiden Ehegatten gemeinsam zu Lebzeiten ein Nießbrauchsrecht am gesamten Schenkungsgegenstand zusteht, oder jeder Ehegatte bestellt dem anderen eine Anschlussberechtigung, also ein Nießbrauchsrecht an dem von ihm hingegebenen Miteigentumsanteil nach Erlöschen des Vorbehaltsnießbrauchs, jeweils unter der Bedingung, dass der andere Ehegatte länger leben sollte. Richtig formuliert führen beide Nießbrauchs-Gestaltungen nicht zu Lebzeiten zu Schenkung- oder Erbschaftsteuer, sondern – wenn überhaupt – erst beim Tod des Erstversterbenden.
Nach dem Tod des Erstversterbenden können die Abschreibungen (Absetzungen für Abnutzung, AfA), soweit diese auf den Anteil des Verstorbenen anfallen, aber vom (Zuwendungs-)Nießbraucher nicht mehr in der Einkommensteuerveranlagung steuermindernd genutzt werden. Es liegt gerade kein geerbter oder fortgeführter Vorbehalts-, sondern ein unentgeltlich vom vorverstorbenen Ehegatten erworbener Zuwendungsnießbrauch vor, der die Geltendmachung von AfA verbietet, soweit der Berechtigte die Kosten nicht selbst getragen hat.