Martin H.: „Eine Immobilie (nicht vermietet) gehört mehreren Erben mit gleichen Rechten, jedoch mit verschieden großen Anteilen. Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen beachtet werden, wenn jetzt ein Verwaltungsauftrag für diese Immobilie erteilt werden soll?“
Die Verwaltung einer Immobilie, die im Eigentum einer Erbengemeinschaft steht, obliegt allen Miterben. Je nach Art der Maßnahme kann es allerdings Unterschiede im Hinblick auf die erforderlichen Zustimmungsquoten eines entsprechenden Beschlusses geben.
So ist für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss ausreichend, das Stimmrecht richtet sich dabei nach der jeweiligen Erbquote.
Die ordnungsgemäße Verwaltung umfasst alle Maßnahmen, die die Miterben mit dem Ziel der Erhaltung, Nutzung oder Mehrung des Nachlasses vornehmen (zum Beispiel Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie, die nicht zwingend erforderlich sind; Vermietung einer leerstehenden Wohnung).
Außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen können nur einstimmig beschlossen werden.
Außerordentliche Verwaltung bezeichnet Maßnahmen, die für den Nachlass eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben. Daher kann in der Erbengemeinschaft beispielsweise nicht mit einfacher Stimmenmehrheit über den Verkauf der Immobilie entschieden werden.
Dagegen muss eine Maßnahme dann nicht mit den anderen Miterben abgestimmt werden, wenn sie unaufschiebbar ist und sofort erfolgen muss, sogenannte notwendige Verwaltungsmaßnahme (zum Beispiel bei einem Wasserschaden am Haus). Die Abgrenzung der verschiedenen Maßnahmen ist in der Praxis häufig nicht ganz einfach. Sind sich die Miterben über die Durchführung einer Maßnahme uneinig und sind Sie sich nicht sicher, ob diese Maßnahme auch ohne die Zustimmung aller Miterben erfolgen kann, so ist es ratsam, sich rechtlich – etwa von einem Haus-&-Grund-Verein – beraten zu lassen.