Wer überlegt, den Traum von der eigenen Immobilie wahr zu machen, sollte nach Möglichkeit jetzt handeln. Das empfiehlt die Stiftung Warentest in ihrer aktuellen Ausgabe der Zeitschrift „Finanztest“. Bald könnten sich die Finanzierungsbedingungen verschlechtern. Welche Anbieter für welche Finanzierungsform gerade die besten sind, hat sich die Stiftung Warentest angeschaut. Die Unterschiede, so das Fazit, können enorm sein.
Vier verschiedene Modellfälle wurden für den Vergleich zugrunde gelegt – und dann die entsprechenden Kreditangebote von 83 Banken, Kreditvermittlern, Bausparkassen und Versicherungen abgefragt.
Fall 1: Volltilgung über 20 Jahre Laufzeit
Die Annahme: Die Kunden möchten für 400 000 Euro eine Eigentumswohnung kaufen. Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises können sie selbst aufbringen. Sie brauchen ein Darlehen über 320 000 Euro. Dieses möchten sie innerhalb von 20 Jahren abbezahlen.
Diese Finanzierung hat den Vorteil, dass es kein Zinsrisiko gibt. Nach 20 Jahren ist alles abbezahlt und eine Anschlussfinanzierung nicht notwendig. Die Zinsen sind durchschnittlich etwas niedriger als bei Darlehen ohne Volltilgung. Zudem ist die Höhe der Monatsraten von Anfang an klar. Allerdings müssen Volltilger hohe Monatsraten stemmen können. Viele Banken bieten Volltilgung nur bei Laufzeiten von höchstens 20 Jahren an. Im gewählten Beispiel müssen die Kreditnehmer monatlich 1500 Euro tilgen. Die Möglichkeit hoher Sondertilgungen oder eines Ratenwechsels wird selten angeboten.
Das günstigste Angebot im „Finanztest“-Vergleich für eine Volltilgung über 20 Jahre machte der Kreditvermittler Geld & Plan mit einem Darlehen der Hypovereinsbank zu einem Zinssatz von 1,20 Prozent. Gegenüber dem teuersten Anbieter – die Sparda Hessen mit 2,15 Prozent – betrug der Zinsunterschied 33 480 Euro.
Fall 2: Volltilgung über 30 Jahre Laufzeit
Die Voraussetzungen sind die gleichen wie im Fall 1: 400 000 Euro Kaufpreis, 320 000 Euro Kreditvolumen und Volltilgung. Nur die Laufzeit beträgt zehn Jahre mehr. Über den Zeitraum von 30 Jahren müssen die Kunden im Schnitt 1140 Euro im Monat abbezahlen.
Die Raten sind niedriger, durch die längere Laufzeit steigen aber die Gesamtkosten für den Kredit. Der Effektivzins betrug im Test durchschnittlich 1,76 Prozent. Der günstigste Anbieter, die Hamburger Volksbank, bietet mit 1,43 Prozent aber einen Zinssatz an, der unter dem Durchschnitt der 20-jährigen Volltilger-Darlehen liegt. Als „übermäßig teuer“ bewerteten die Tester die Sparda Baden-Württemberg, die 3,38 Prozent Zinsen verlangt. Bei ihr kostet der Kredit 185 160 Euro, also 112 540 Euro mehr als bei der Hamburger Volksbank.
Fall 3: Flexibler Kredit
Bei Kreditverträgen mit flexiblen Konditionen lässt sich die Tilgung an die momentanen finanziellen Möglichkeiten anpassen. Viele Anbieter räumen ein Sondertilgungsrecht ein und sind offen für Ratenanpassungen. Für diese Flexibilität zahlen die Kunden aber meist Aufschläge.
Die Tester haben folgenden Fall betrachtet: Die Käufer eines 500 000 Euro teuren Hauses müssen 90 Prozent des Preises finanzieren, also 450 000 Euro. Der anfängliche Tilgungssatz liegt bei 2,5 Prozent, die Laufzeit bei 15 Jahren. Es bleibt eine Restschuld von 250 000 Euro. Der Tilgungssatz soll zweimal gewechselt werden können, in einer Spanne von eins bis vier Prozent oder von zwei bis fünf Prozent. Eine Sondertilgung von fünf Prozent pro Jahr soll möglich sein. Die Kosten für den Wechsel dürfen maximal 150 Euro betragen oder sind im Zinssatz eingepreist.
Das mit 1,29 Prozent Zinsen günstigste Angebot machten hier Kreditvermittler DTW und Freie Finanzierer München, jeweils mit einem Darlehen von der 1822direkt. Teuerster Anbieter im Test war mit 2,21 Prozent die Sparkasse Leipzig. Bei gleicher Monatsrate unterscheiden sich die Kreditkosten um 53 430 Euro.
Fall 4: Vollfinanzierung
Für folgenden Fall einer Vollfinanzierung haben die Tester Angebote verglichen: Die Kunden kaufen eine Eigentumswohnung. Das Einkommen ist sicher, das Eigenkapital reicht aber nur für die Nebenkosten. Sie benötigen einen Kredit über die Höhe des Kaufpreises von 350 000 Euro. Sie wählen 20 Jahre Zinsbindung und drei Prozent Tilgung. Es bleibt nach Ende der Laufzeit eine Restschuld von 70 000 Euro. Mit durchschnittlich 2,02 Prozent Zinsen ist die Vollfinanzierung der teuerste Modellfall im Vergleich. Einen „Schnäppchenpreis“ attestiert „Finanztest“ der Hamburger Volksbank, die 1,48 Prozent Zinsen verlangt. Das Darlehen kostet bei gleicher Monatsrate in der Summe 67 360 Euro weniger als bei der Sparda Hessen. Sie war mit 2,76 Prozent am Stichtag 28. März der teuerste Anbieter.
Tipps für die Baufinanzierung
Kreditrahmen: Bei niedrigen Zinsen ist die Versuchung hoch, etwas zu kaufen, das man sich nicht leisten kann. Erster Schritt einer soliden Eigenheimfinanzierung. Wie hoch ist das Eigenkapital, welche Monatsraten sind leistbar? Eigenkapital: Das Ersparte sollte mindestens für die Nebenkosten reichen, also Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten. Das können zusammen bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises sein. Ohne absolut sicheres und gutes Einkommen sollten auch zehn, besser 20 Prozent des Kaufpreises selbst bezahlt werden können. Zinsbindung: Die Zinsen für Immobilienkredite sind trotz jüngster Anstiege im langfristigen Vergleich noch niedrig. Es kann also sinnvoll sein, langfristige Darlehensverträge über 15 oder 20 Jahre zu wählen, auch wenn die Zinsen dann höher sind als bei kurzfristigen Krediten. Nach zehn Jahren kann man gegebenenfalls vom gesetzlichen Recht auf Kündigung oder Sondertilgung Gebrauch machen. Tilgung: Wer sich bei der monatlichen Tilgung am momentanen Einkommen orientiert, zahlt ein Darlehen unter Umständen sehr lange ab. Zunächst sollte man festlegen, wann der Kredit abbezahlt sein sollte, etwa bei Erreichen des Rentenalters. Dann lässt sich der dafür nötige Tilgungssatz ableiten. Faustregel: Mindestens zwei Prozent, besser drei Prozent Tilgung im Jahr sollte man sich leisten können. Flexibilität: Wer ein Recht auf jährliche Sondertilgungen vereinbart, hat die Möglichkeit, zusätzliche Zahlungen zu leisten, etwa bei einer Erbschaft. Das verkürzt die Kreditlaufzeit und spart Zinsen. Ein Sondertilgungsrecht von bis zu fünf Prozent im Jahr gibt es oft ohne Aufschlag. Angebote: Maßstab für den Vergleich unterschiedlicher Angebote ist der Zinssatz. Der Vergleich ist aber nur sinnvoll bei gleichen Rahmenbedingungen, also identischer Kreditsumme, Zinsbindung und Monatsrate. Kreditvermittler können auf die Angebote von verschiedenen Anbietern zugreifen und so für fast jeden Kreditwunsch ein günstiges Angebot finden. Auch bei regionalen Banken lohnt sich eine Anfrage. Sie schnitten im „Finanztest“-Vergleich oft gut ab. Wichtig ist ein zeitnaher Vergleich der Angebote. Die Zinssätze ändern sich derzeit teils wöchentlich. Darlehensrechner: Die Stiftung Warentest bietet im Internet den kostenlosen Rechner „So teuer darf Ihr Haus werden“ an. Unter der Adresse test.de/rechner-baufinanzierung gibt es die Hilfestellung für das Abstecken des eigenen Kreditrahmens. Auch ein „Kredit- und Tilgungsrechner“ findet sich dort.