Erich M.: „Wie viel Mehrwertsteuer, Grundsteuer und Schenkungssteuer fallen in den drei Varianten des folgenden Falls an: Zwei Geschwister erben zu gleichen Teilen eine Eigentumswohnung zu einem Marktwert von 200 000 Euro. Variante 1: Schwester A verkauft ihren Anteil zum Marktwert von 100 000 Euro an Schwester B. Variante 2: Schwester A verschenkt ihren Anteil mit einem Marktwert von 100 000 Euro an Schwester B. Variante 3: Schwester A verkauft ihren Anteil mit einem Marktwert von 100 000 Euro nur für 50 000 Euro an Schwester B.“
Wie viel Steuer fällt an?
Vorab zur Grundsteuer: Diese ist eine „nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres“ festgesetzte Jahressteuer. Steuerschuldner bei einem Immobilienverkauf bleibt daher derjenige, der zum Jahresbeginn (1. Januar) Eigentümer der Immobilie war. Dies ändert sich dann nach einem Immobilienverkauf für das auf den Kauf folgende Jahr zum 1. Januar, da sich dann die Eigentümerverhältnisse geändert haben. Steuerschuldner ist dann der neue Eigentümer. Wir gehen davon aus, dass vorliegend die Grunderwerbsteuer gemeint ist und werden auch auf diese eingehen. Bei Variante 1 handelt es sich um einen reinen Kauf/Verkauf. Immobilienverkäufe sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei, um eine Doppelbelastung mit Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Auch Schenkungssteuer fällt vorliegend nicht an. Zuwendungen von Grundstücken zwischen Geschwister unterliegen, anders als die Grundstückserwerbe von Eltern oder Eheleuten, grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Bei der Variante 2 handelt es sich um eine reine Schenkung und unterliegt wegen fehlenden Entgelts grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer. Hingegen fällt Schenkungssteuer an. Geschwister haben untereinander lediglich einen Steuerfreibetrag in Höhe von 20 000 Euro.
Geschwister werden in die Steuerklasse II eingruppiert und müssen die Schenkung (je nach Höhe des dann noch verbleibenden Schenkungsbetrages) mit 15 Prozent oder mehr versteuern. Vorliegend also 100 000 Euro abzüglich Steuerfreibetrag in Höhe von 20 000 Euro, mithin 80 000 Euro x 20 Prozent Steuersatz ergibt somit eine Schenkungssteuerlast in Höhe von 16 000 Euro. Auch hier gilt das zu Variante 1 Gesagte für die Grunderwerbsteuer unter Geschwistern. Bei der Variante 3 handelt es sich um eine sogenannte gemischte Schenkung. Ein Teil in Höhe von 50 000 Euro wird verkauft, bei dem weder Umsatzsteuer (außer für die Notar- und Grundbuchkosten) noch Schenkungssteuer anfällt. Der zweite Teil in Höhe von 50 000 Euro wird an die Schwester B verschenkt, weil diese die gesamte Immobilienhälfte (also 100 000 Euro) von der Schwester A erhält.
Für die Schenkung fällt ebenfalls keine Umsatzsteuer an, aber wiederum Schenkungssteuer. Hier ist die Schenkungssteuer im Gegensatz zur Variante 2 lediglich aus dem geringeren Betrag von 50 000 Euro zu berechnen (50 000 Euro abzüglich Steuerfreibetrag 20 000 Euro, mithin 30 000 Euro x 15 Prozent Steuersatz ergibt 4500 Euro Schenkungssteuer).
Die Grunderwerbsteuer ergibt sich wieder wie in den Varianten 1 und 2. Es kann aber durchaus Sinn machen, eine sogenannte gemischte Schenkung vorzunehmen, um mögliche hohe Kaufpreiszahlungen und Schenkungssteuern zu vermeiden. Bitte beachten Sie, dass es sich vorliegend nur um grobe Berechnungen handelt, zum Beispiel können Kosten des Beschenkten im Zusammenhang mit der Schenkung von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden.
Hinzuweisen ist noch darauf, dass Verkäufe von Immobilien (also Variante 1 und 3) zusätzlich noch Einkommenssteuer auslösen, wenn unter Anrechnung der Vorbesitzzeiten des Erblassers die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Die vorgenannten
Varianten zeigen aber sehr schön, wie wichtig es ist, sich vor einer Immobilienübertragung steuerlich beraten zu lassen, um dann den besten und wirtschaftlich günstigsten Weg für sich berechnen zu lassen. So können unliebsame Steuerbelastungen vermieden werden.