Rudolf U.: „Ich bin Eigentümer einer vermieteten Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Mein Mieter teilte mir mit, dass die Heizkörper im abgedrehten Zustand ständig warm seien. Da er die Temperatur nicht individuell steuern kann, drohte er mit Mietkürzung. Wie der Mieter mich außerdem wissen ließ, sind auch andere Mieter im Haus mit dieser energieverschwenderischen Situation konfrontiert. Die Heizungsanlage ist zudem ganzjährig in Betrieb. Geheizt wird das Gebäude mit Fernwärme. Wie ist die Rechtslage?“
Nach der Rechtsprechung muss es einem Mieter möglich sein, eine Temperatur von 20 bis 21 Grad Celsius in seiner Wohnung herzustellen. Ein Mietmangel liegt aber nicht nur dann vor, wenn diese Temperatur nicht erreicht werden kann. Auch eine nicht abstellbare ständige Überheizung muss nach der Rechtsprechung nicht geduldet werden. Wann konkret ein Mietmangel zu bejahen ist, hängt vom Einzelfall ab. Sind Leitungen schlecht isoliert und geben deshalb in erhöhtem Maße Wärme ab, auch wenn die Heizkörper nicht angeschaltet sind, wird man bei der Frage, ob eine verstärkte Isolierung zu erwarten ist, auch auf das Baujahr des Gebäudes abstellen müssen. Von einem Neubau sind höhere Standards zu erwarten. Auch muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsprinzip beachten. Unnötig hohe Energiekosten dürfen einem Mieter nicht zugemutet werden.
Liegt ein Mietmangel vor, der auf einen Fehler im Sondereigentum, etwa ein defektes Heizungsventil, zurückzuführen ist, muss der Vermieter ihn beheben lassen. Bei Fehlern am Gemeinschaftseigentum, etwa einer schlecht isolierten Zuleitung oder einer falsch eingestellten Zentralheizung, hat der Vermieter darauf hinzuwirken, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Abhilfe schafft. Das Abschalten der Heizungsanlage im Sommer kann, soweit technisch möglich, ebenso in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden, wie die Beauftragung baulicher Maßnahmen. Unter Umständen kann ein vermietender Wohnungseigentümer sogar gezwungen sein, zur Behebung eines Mietmangels notwendige Maßnahmen der Gemeinschaft gerichtlich durchzusetzen.