Bernie B.: „Lohnt es sich für mich (ich bin 84 Jahre alt) oder für meinen Sohn, eine Eigentumswohnung durch Nießbrauch zu verschenken, außer, dass sich der Nießbrauchswert um zehn Prozent pro Jahr reduziert und den Freibetrag für ein Erbe begünstigt?“
Eine Wohnung unter Nießbrauchsvorbehalt zu übergeben kann aus steuerlicher beziehungsweise finanzieller Sicht sicherlich von Vorteil sein. Übergeben Sie an Ihren Sohn eine Eigentumswohnung unter Nießbrauchsvorbehalt, wird Ihr Sohn Eigentümer. Sie können jedoch weiterhin den Nutzen aus der Wohnung ziehen, beispielsweise die Mieteinnahmen, wenn die Wohnung vermietet ist. Die Schenkung an den Sohn erfolgt durch den Nießbrauch also unter einer Auflage. Der Erwerb des Sohnes ist durch diese Auflage belastet. Grundsätzlich kann die Schenkung an Ihren Sohn einen steuerpflichtigen Vorgang darstellen und zu Steuerzahlungen führen. Wie hoch die zu zahlende Steuer dann wäre, hängt vom Wert der verschenkten oder vererbten Wohnung ab. Um diesen Wert zu senken kann der sogenannte Nießbrauchsvorbehalt ein gutes Mittel sein, da der Wert der Wohnung und der Wert des Nießbrauchsrechts miteinander verrechnet werden. Der Wert des Nießbrauchsrechts hängt vor allem vom Alter des Begünstigten, also in diesem Fall Ihnen, ab. Je älter der Begünstigte, desto geringer die anzunehmende Laufzeit des Nießbrauchs, und damit sinkt auch der Kapitalwert des Nießbrauchs. Dieser wird dann dem Wert der Wohnung gegengerechnet. Für Sie bedeutet das: Je jünger Sie zum Zeitpunkt der Schenkung sind, desto höher ist der Kapitalwert des Nießbrauchs und desto mehr wird der schenkungssteuerliche Wert der Wohnung vermindert. Folglich verringert sich dadurch auch eine für Ihren Sohn eventuell anfallende Schenkungsteuer. Liegt der schenkungssteuerliche Wert der Wohnung momentan sowieso unter dem Freibetrag von 400 000 Euro, ergibt sich durch den Nießbrauch kein finanzieller Vorteil. Sie sollten allerdings beachten, dass die Grundstückspreise sowie Bodenrichtwerte möglicherweise weiter steigen. Eine Schenkung in der Zukunft wird den Freibetrag gegebenenfalls überschreiten – je nach Lage der Wohnung. Weiter ist auch der Fall eines plötzlichen Erbfalls zu bedenken. Sollten Sie in ein paar Jahren plötzlich sterben, wird für Ihren Sohn gegebenenfalls Erbschaftsteuer anfallen. Diese lässt sich durch die vorzeitige Übergabe mit Nießbrauch vermeiden oder mindern.