In Ihrem Fall kann nur das Kind die Steuerbefreiung für ein Familienheim in Anspruch nehmen, welches tatsächlich auch die Wohnung des Erblassers, also Ihre Wohnung, erbt. Als weitere Voraussetzung muss das Kind die Wohnung unverzüglich selbst nutzen. Die Steuerbefreiung für ein Familienheim bezieht sich bei einem Gebäude ausschließlich auf die darin befindliche Erblasserwohnung. Da die zweite Wohnung nicht von Ihnen, sondern von Ihrer Tochter bewohnt wird, kann sie die Steuerbefreiung im Erbfall nicht in Anspruch nehmen. Hier muss man genau aufpassen, was der Fiskus als Wohnung definiert.
Besteht bei den Wohnungen ein Unterschied in Wert und Größe, ist das für die Steuerbefreiung unproblematisch. Allerdings ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung für Kinder nur für bis zu 200 Quadratmeter der Erblasserwohnung beziehungsweise des Familienheims anwendbar ist. Wäre Ihre Wohnung also beispielsweise 250 Quadratmeter groß, sind lediglich 80 Prozent (200 Quadratmeter/250 Quadratmeter) des Grundstückswerts steuerfrei. Die restlichen 20 Prozent des Grundstückswerts sind steuerpflichtig. Haben die Kinder noch etwas von ihrem Freibetrag von 400 000 Euro je Kind übrig, lässt sich dieser für den steuerpflichtigen Teil verwenden.
Laut Sachverhalt haben Sie ein Haus mit zwei Wohnungen. Zivilrechtlich kann man die Aussage nicht eindeutig einschätzen. Unter der Annahme, dass diese nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) getrennt sind, müsste dem jeweiligen Grundstück bereits eine Wohnung zugerechnet worden sein. Zivilrechtlich sind Sie Eigentümer eines oder mehrerer Grundstücke, die mit einem Gebäude bebaut sind, nicht andersherum. Die Erbschaftsteuer richtet sich hier nach dem Zivilrecht. Grundstücke können also nicht frei zugeteilt werden. Nur wenn zwei Grundstücke vorliegen, können Sie die einzelnen Wohnungen an zwei Kinder verschenken. Dann steht der Grundstücksteil aber schon fest. Erfolgt die Trennung nach WEG erst im Rahmen der Schenkung, ist dies im Aufteilungsplan festzulegen.
Ob es hier Spielraum gibt, müssen Sie bitte zwingend mit einem Rechtsanwalt oder Notar besprechen und das konkrete Grundstück aufzeigen. Die rechtliche Beratung außerhalb der Erbschaftsteuer ist uns Steuerberatern an der Stelle nicht möglich.