Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) oft deutlich billiger als zu mieten, gerade bei Neuverträgen. Der starke Anstieg der Kreditzinsen schmälert die Vorteile aber deutlich. Immobilienkäufer standen gegenüber Mietern 2021 in allen deutschen Regionen besser da, zeigt eine am Mittwoch veröffentlichte Analyse des IW. Doch die Vorteile der Käufer schwinden mit dem Zinsanstieg besonders in teuren Städten.
Für die Studie des IW mit der Immobilienfirma Accentro wurden die Kosten von Selbstnutzern jenen von Mietern gegenübergestellt. Auf Käufer entfielen demnach Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, die Belastung durch Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen – Immobilienkäufer hätten das Geld für eine Wohnung oder ein Haus ja auch anlegen können. Hier wurde die Rendite erstklassiger Unternehmensanleihen zugrunde gelegt.
Das Ergebnis: Zahlten Selbstnutzer in Deutschland 2021 – zu den damals sehr niedrigen Kreditzinsen von gut einem Prozent – im Schnitt 4,21 Euro je Quadratmeter, mussten Mieter bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen 10,30 Euro je Quadratmeter hinlegen und bei Bestandsverträgen 7,04 Euro. Käufer waren also mit knapp 60 Prozent gegenüber Mietern im Vorteil bzw. 40 Prozent bei Bestandsmieten.
Ein großer Vorsprung ergab sich laut der Studie selbst in den teuren Metropolen. „Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Aber: „Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern.“ Das gilt besonders für München, erklärt Voigtländer gegenüber unserer Zeitung: „Wenn die Bauzinsen für eine Tilgung auf 25 Jahre von 1,26 auf 2,5 Prozent steigen, erhöht das die jährlichen Kosten um rund 5500 Euro.“ Denn: „Wir haben die jährlichen Preissteigerungen für Immobilien bei drei Prozent gekappt – in München sind es aber deutlich mehr. Hier werden die höchsten Preise in ganz Deutschland aufgerufen.“ Das schmälert bei steigenden Zinsen die Schere zwischen Käufern und Mietern: „Deshalb haben wir in München eine Sondersituation: Bei etwa 3 Prozent Bauzins ist kaufen genauso teuer wie mieten.“
So hat das IW hat in drei Szenarien mit einem Anstieg der Bauzinsen auf 2, 2,5 oder 3 Prozent errechnet, ob Immobilienkäufer dieses Jahr immer noch besser fahren als Mieter mit Neuverträgen. So lässt schon ein Zinsniveau von 2,5 Prozent die Kosten von Selbstnutzern auf mehr als das Doppelte steigen (8,55 Euro). Rechne man steigende Kaufpreise ein, ergeben sich 8,97 Euro je Quadratmeter. Bei drei Prozent Kreditzinsen steigen die Selbstnutzerkosten auf 10,63 Euro. In diesem Szenario sei mieten bereits in 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städten billiger als kaufen, schreiben die Autoren. Besonders im Umland der sieben größten deutschen Städte und dem von anderen Großstädten seien Käufer aber auch bei höheren Zinsen im Vorteil. Der „neutrale Zins“ für eine zehnjährige Finanzierung, ab dem die Selbstnutzerkosten den Neuvertragsmieten entsprechen, liege im Umland der Metropolen bei 3,6 Prozent, in übrigen Großstädten bei 3,1 Prozent und in deren Umland bei 3,5 Prozent. Ist der Zins noch höher, sind Mieter im Vorteil. Außerdem: Durch den Kauf sparen kann nur, wer es sich leisten kann, erklärt Voigtländer: „Viele Menschen hätten gerne zu den niedrigen Zinsen gekauft, hatten aber nicht genug Kapital für die Anzahlung.“ Das wird jetzt noch schwieriger, wie ein Sprecher der bayerischen Landesbausparkasse erklärt: „Wer letztes Jahr – bei einem Zins von unter einem Prozent schon knapp gerechnet hat, der wird sein Kaufinteresse zurückstellen müssen.“ Der Grund: Das Angebot ist immer noch knapp und es gibt immer noch genügend Anlagekapital. Besonders Immobilien in Großstädten gelten immer noch als rentable und sicher Anlage. Aber der sogenannte Speckgürtel hat längst aufgeholt. „Alles, was mit Bus und Bahn gut erreichbar ist, wird teurer“, sagt Heike Nicodemus von der Stiftung Warentest in Berlin. IW-Experte Ralph Henger: „Hochspannend für Investoren ist es, die Wohngegenden zu identifizieren, die sich noch entwickeln werden.“ wdp, mas, dpa