Grundsätzlich ist es bei dieser Konstellation empfehlenswert, beide Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln und dadurch eine Eigentümergemeinschaft zu bilden.
Dafür ist es lediglich erforderlich, einen Aufteilungsplan sowie eine Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu erstellen, um von der Baubehörde jeweils eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Wohnungen zu erhalten. Jede der beiden Wohnungen hat dann ein eigenes Grundbuchblatt.
Ein solches Vorgehen ist für einen Teilverkauf gerade nicht Voraussetzung, da in diesen Fall nur Bruchteilseigentum verkauft wird und das Haus als Einheit scheinbar erhalten wird, wobei die eine Wohnung in einer Nutzungsregelung dem Käufer zugeordnet wird.
Ob sie dem Käufer ein Vorkaufsrecht für das Restanwesen einräumen wollen, ist letztlich Verhandlungssache, sofern der Käufer ein solches Vorkaufsrecht überhaupt wünscht. Die Nachteile beim Teilverkauf liegen im Wesentlichen im wirtschaftlichen, aber auch im rechtlichen Bereich. So wird in der Regel vereinbart, dass der Verkäufer sämtliche Instandhaltungskosten für das gesamte Haus alleine übernehmen muss. Ob Sie bei dieser Konstellation (Verkauf einer räumlich abgegrenzten Wohnung) vertraglich noch einen Mietanteil an den Käufer zahlen müssen, ist hier fraglich, da sie die andere Wohnung wohl nicht nutzen würden.
In jedem Fall müssten Sie beim späteren gewinnträchtigen Verkauf der Immobilie nicht nur den Kaufpreis mit Ihren Miteigentümern prozentual teilen, sondern diesen darüber hinaus das üblicherweise vertraglich vereinbarte „Durchführungsentgelt“ von zirka fünf Prozent aus dem gesamten Verkaufspreis drauflegen. Rechtlich könnte das Risiko einer Zwangsvollstreckung in das gesamte Haus drohen, wenn Ihr Teilkäufer in Insolvenz geht. Da eine Nutzungsregelung nicht insolvenzfest ist, müssten Sie stattdessen einen Nießbrauch (Quotennießbrauch!?) vorrangig am Grundstück bestellt haben, welcher aber auch nur Ihr Wohnrecht schützen würde, aber nicht die Hausversteigerung verhindern könnte.
Bereits dieser Problempunkt macht deutlich, dass bei zwei kompletten Wohnungen auf einem Hausgrundstück in jedem Fall die Umwandlung der Wohnungen in eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit anschließendem Verkauf einer Wohnung gegenüber einem Teilverkauf einer Wohnung (Bruchteilseigentum) bevorzugt werden sollte.