Wird eine Eigentumswohnung vermietet, so sind vorab etliche Entscheidungen zu treffen. So bedarf es unter anderem eines zuverlässigen Mieters sowie eines guten, rechtssicheren Mietvertrags.
Mieter finden
Bevor der Vertrag gestaltet wird, muss ein geeigneter Mieter gefunden werden. Dabei sind neben den so genannten harten Fakten, wie beispielsweise eine ausreichende Bonität, auch nicht materielle Faktoren zu beachten, die für einen Mieter sprechen. So sollte er zum Beispiel in die Strukturen des Hauses passen. Jeder Wohnungseigentümer, der vermietet, wünscht sich, dass es zwischen seinem Mieter und den übrigen Eigentümern gut läuft und nicht ständig Streitigkeiten zu schlichten sind. Dass es nicht einfach ist, dies im Vorhinein zu sichern, liegt auf der Hand.
Teilungserklärung
Wurde ein passender Mieter gefunden, so muss geklärt werden, ob die Teilungserklärung einen Zustimmungsvorbehalt der Miteigentümer oder der Verwaltung vorsieht. Ist dies der Fall, so ist die Zustimmung zwingend einzuholen. Ablehnen können die Eigentümer im Regelfall nicht.
Mietvertrag
Ist diese Formalität geklärt, wird es Zeit, einen Mietvertrag zu erstellen. Grundsätzlich unterscheidet sich ein Mietvertrag für eine Eigentumswohnung nicht von einem für eine Wohnung in einem Mietshaus. Dennoch gibt es einige Dinge zu beachten, die dabei helfen können, Unstimmigkeiten von vornherein zu vermeiden. Klar ist, dass neben den Mietparteien und dem Objekt an sich auch Regelungen zur Miethöhe, zur Kündigung und zu Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag gehören. Bei Formularmietverträgen ist darauf zu achten, dass sie aktuell sind und somit auf die neueste Rechtsprechung ausgerichtet sind. Falsche Formulierungen zu Schönheitsreparaturen zum Beispiel können zur Folge haben, dass der Vermieter gar keine Ansprüche hat und auf den Kosten zum Beispiel fürs Streichen sitzen bleibt.
Neben diesen Selbstverständlichkeiten war es bei „Eigentumswohnung-Mietverträgen“ lange Zeit notwendig, darauf zu achten, dass die Verteilungsschlüssel mit denen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) übereinstimmen. Wurde nämlich nicht auf den Abrechnungsschlüssel der WEG Bezug genommen, so musste bei der Jahresabrechnung stets umgerechnet werden. Das war ein großer Mehraufwand. Seit der WEG-Reform 2020 ist dies hinfällig. Wird nichts Gegenteiliges geregelt, gelten für vermietete Eigentumswohnungen die jeweiligen Verteilungsschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Weiterhin problematisch ist allerdings der Umgang mit Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen im Haus. Häufig habe Wohnungseigentümergemeinschaften Regelungen zur Tierhaltung oder zur Gartennutzung, die mietrechtlich nicht durchsetzbar sind. An dieser Stelle sollte genau geprüft werden, was wirksam in den Mietvertrag übernommen werden kann und was nicht. Gibt es Kollisionen, sollte bestenfalls vorab mit dem Mieter eine Lösung gefunden werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Hausordnung
Auch das Thema Hausordnung kann bei der Vermietung knifflig sein. Wird die Hausordnung als Anlage Teil des Mietvertrags, so kann sie nachträglich nicht einseitig geändert werden. Das ist gut für die Mieter. Denn: Beschließt die Eigentümergemeinschaft nachträglich eine neue Hausordnung, so kann sie dem Mietverhältnis nicht ohne Zustimmung der Mieter zugeordnet werden. Für die Eigentümer ist es daher besser, die Hausordnung nicht zu einem Teil des Mietvertrags zu machen, sondern sie zum Beispiel auszuhängen. Dann können darin auch im Nachhinein Änderungen vorgenommen werden, die die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat.
Transparenz
Es ist nicht verpflichtend (aber sinnvoll), die Mieter einer Eigentumswohnung darauf hinzuweisen, dass auch sie Pflichten gegenüber der Gemeinschaft haben. So haben sie beispielsweise Maßnahmen zu dulden, die der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums dienen, wenn diese rechtzeitig angekündigt wurden.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, müssen geduldet werden, wenn sie spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt wurden.
Vermietende Wohnungseigentümer sitzen oft „zwischen den Stühlen“: Auf der einen Seite die Wohnungseigentümergemeinschaft, auf der anderen die Mieter. Es ist zu bedenken, dass es nicht möglich ist, eine wirksame Regelung in den Mietvertrag zu setzen, nach der sämtliche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, die eine Änderung des Mietvertrags bewirken sollen, umgesetzt werden.
Eine solche Regelung wird von den Gerichten als intransparent bewertet. Somit sollte aus Sicht des Vermieters vor Abschluss des Mietvertrags geprüft werden, welche bereits bestehenden Beschlüsse wirksam in den Mietvertrag aufgenommen werden könnten.