Soll Ihre vermietete Wohnung modernisiert werden, ist insbesondere zu beachten, dass Sie den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen darüber in Textform (also auch per Mail) informieren. Kündigen können Sie Ihrem Mieter nicht, da eine Modernisierung der Küche und des Bads keinen Kündigungsgrund rechtfertigt.
Ist die Wohnung für den Zeitraum der Modernisierungsmaßnahme vollständig oder teilweise nicht bewohnbar, kann der Mieter die Miete um bis zu 100 Prozent (bei vollständiger Unbewohnbarkeit) mindern. Ob und inwieweit die Wohnung tatsächlich nicht bewohnbar ist und um wie viel die Miete gemindert werden kann, muss im Einzelfall beurteilt werden. Da bei Ihnen das Bad modernisiert werden soll, ist davon auszugehen, dass die Wohnung zumindest für die Zeit der Bauarbeiten im Bad nicht bewohnbar sein wird. Zieht der Mieter deshalb für diese Zeit beispielsweise in ein Hotel, müssten Sie zwar gegebenenfalls die Kosten hierfür übernehmen, allerdings wären die ersparten Mietzahlungen (bei einer erfolgten Mietminderung) von den Hotelkosten abzuziehen, sodass Sie lediglich die Mehrkosten zahlen müssten.
Hiervon gehen zumindest verschiedene Gerichte aus, eine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt es hierzu allerdings noch nicht. Von den umlagefähigen Kosten der Modernisierungsmaßnahme können Sie acht Prozent auf die jährliche Miete schlagen. Allerdings sind hiervon ersparte Kosten für notwendige Erhaltungsmaßnahmen, die geschätzt werden können, in Abzug zu bringen. Wie Sie sehen, ist eine Modernisierungsmieterhöhung bzw. -ankündigung an hohe Anforderungen gekoppelt. Am einfachsten ist es daher, wenn Sie mit dem Mieter eine Modernisierungsvereinbarung treffen, in der die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete vereinbart werden. In beiden Fällen ist es ratsam, sich von einem Eigentümerverein oder Rechtsanwalt beraten zu lassen. Denn die rechtlichen Anforderungen sind sehr hoch.