Die Kautionsrückzahlung sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die einen wollen ihr Geld möglichst schnell zurückbekommen. Die anderen wollen sich absichern, falls noch Kosten anfallen, für die der Mieter verantwortlich ist. Wie ist die Rechtslage?
Mietkaution
Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls am Ende eines Mietverhältnisses offene Forderungen bestehen oder Mietschäden zu reparieren sind. Bis zu drei Kaltmieten dürfen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB, Paragraf 551) als Rücklage verlangen. Das Geld wird zu Beginn des Mietverhältnisses in einem Stück überwiesen oder in Raten gezahlt. Die Kaution wandert auf ein separates Konto mit üblicher Verzinsung.
Fristen
Endet das Mietverhältnis, fließt das Geld samt Zinsen zurück an den Mieter. Die Rückzahlung soll zeitnah erfolgen, allerdings existiert keine gesetzliche Frist. Vor der Rückzahlung dürfen Vermieter prüfen, ob noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Aktuell ist dies häufig bei den Nebenkosten der Fall, denn die Preissteigerungen bei Energie machen Nachzahlungen wahrscheinlich. Viele Vermieter warten daher auf die Nebenkostenabrechnung, bevor sie die Kaution zurückgeben. Unbegrenzt Zeit lassen dürfen sie sich aber nicht. Die Gerichte räumen hierfür bis zu sechs Monate ein. Außerdem darf nur so viel Geld zurückbehalten werden, wie voraussichtlich für Nachzahlungen oder für die Beseitigung von Mietschäden benötigt wird. Übersteigende Beträge müssen an den Mieter zurückfließen.
Gründe für Einbehalt
Vermieter dürfen die Kaution nur für bestimmte Zwecke ganz oder teilweise zurückbehalten. Dazu zählen zum Beispiel Rückstände bei Miete oder Nebenkosten, Schadensersatz für Schäden an der Mietwohnung oder bei mangelhafter Schönheitsreparatur sowie Beseitigungskosten für Hinterlassenschaften des Mieters. Ein bloßes „Aufhübschen“ der Wohnung zum Zwecke der Neuvermietung zählt nicht dazu, dies gilt als Zweckentfremdung.
Streitfälle
Kratzer auf der Herdplatte oder Flecken im Parkett – handelt es sich dabei um Abnutzung oder einen Mietschaden? Da es keine gesetzlichen Vorgaben gibt, kommt es hierüber häufig zum Streit. Als Faustregel gilt: Übliche Abnutzung ist kein Mietschaden. Dazu zählen zum Beispiel Gebrauchsspuren auf der Herdplatte, verfärbte Fugen in der Dusche oder Schatten um Bilderrahmen. Anders bei einem Schaden, der durch unsachgemäße Nutzung entstanden ist.
. Parkett: Hierzu zählen etwa Schleifspuren im Parkett, die von einem rollbaren Schreibtischstuhl stammen. Hier hätten Mieter zwingend eine Schreibtischunterlage verwenden müssen, so das Landgericht Dortmund (Az. 2 T 5/10). Das gelegentliche Restaurieren durch Abschleifen und Versiegeln ist dagegen Sache des Vermieters.
. Bad: Als Schaden gilt auch, wenn die Badezimmerfliesen vor lauter Bohrlöchern aussehen wie ein Schweizer Käse. Oder wenn die Bodenfliesen angeschlagen sind. Vermietersache sind dagegen vergammelte Silikonfugen oder lockere oder herabfallende Fliesen. Diese müssen erneuert bzw. befestigt werden.
. Küche: Kratzer auf Arbeitsflächen lassen sich kaum vermeiden, der Mieter muss dafür in der Regel nicht haften. Anderes gilt, wenn ein Topf auf den Boden knallt und Bodenfliesen beschädigt. Dann ist der Mieter in der Pflicht. Gehört die Einbauküche zur Mietsache, muss der Vermieter Defekte wie einen kaputten Herd beheben. Bei unsachgemäßer Nutzung durch den Mieter gilt das aber nicht.
. Teppichboden: Vom Mieter verursachte Brandlöcher oder Flecken gehen auf seine Rechnung. Der übliche Verschleiß eines Teppichbodens durch Trittspuren oder Abdrücke von Möbeln machen die Erneuerung von Zeit zu Zeit nötig. Diese Kosten trägt der Vermieter.
. Schimmel: Generell gilt: Schimmel zum Beispiel an Wänden oder Fußböden ist nur dann Sache des Mieters, wenn er zu wenig gelüftet und geheizt hat. Nicht jedoch, wenn die Bauart des Hauses den Schimmel begünstigt. Doch über dieses Thema lässt sich natürlich trefflich streiten.
. Wasserschaden: Typische Wasserschäden durch Geschirrspüler oder Waschmaschine sind zumeist Sache der Haftpflicht des Mieters. Für Rohrbrüche oder leckende Sanitärleitungen steht der Vermieter gerade.
Tipp: Mieter und Vermieter sollten bei Auszug aus der Wohnung – wie schon beim Einzug – ein Übergabeprotokoll erstellen, das den Zustand des Mietobjekts genau dokumentiert. Dieses kann spätere Streitigkeiten verhindern.
Kleinreparaturen
In vielen Mietverträgen gibt es eine Klausel zu Kleinreparaturen, die den Mieter verpflichten, die Kosten von Bagatell-Schäden selbst zu tragen. Diese sind aber nur gültig, wenn ein Höchstbetrag genannt wird – üblich sind Beträge zwischen 50 und 100 Euro. Des Weiteren muss die Klausel eine jährliche Gesamtsumme definieren, falls mehrere Kleinreparaturen anfallen. Gerichten sehen hier bei etwa acht Prozent der jährlichen Kaltmiete die Grenze erreicht. Bei 10 000 Euro Jahreskaltmiete wären das also maximal 800 Euro.
Kaution verweigert
Hält der Vermieter die Kaution zurück, sollte man zuerst nachfragen, an was es liegt. Ist die Begründung nicht nachvollziehbar, empfehlen die Juristen des Rechtsschutzversicherers Advocard, dem Vermieter eine schriftliche Zahlungsaufforderung inklusive einer angemessenen Fristsetzung zukommen zu lassen. Gleichzeitig sollte man dem Vermieter mitteilen, dass man rechtliche Schritte erwäge, falls das Geld nicht innerhalb der Frist zurückfließt. Erfolgt keine Reaktion, bleibt als letztes Mittel oft nur der Gang zum Anwalt.
Wissen muss man, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution der Verjährung unterliegt. Die dreijährige Frist beginnt am Anfang des Folgejahres zu laufen.
Mehr Informationen
Das mehrseitige Dossier zum Thema gibt es unter der Fax-Abrufnummer 09001/25 26 65 54 (1 Minute = 0,62 Euro) bis 6. Oktober. Oder senden Sie einen mit 1,00 Euro frankierten und adressierten Rückumschlag plus 1,60 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort „Mietkaution“ an: Biallo & Team GmbH, Bahnhofstr. 25, 86938 Schondorf. Oder Sie senden eine E-Mail an: ratgeber@biallo.de.