Hat auch Ihre Frau in der von Ihnen bewohnten Wohnung gelebt, gilt dafür die sogenannte Eigenheimbefreiung. Sie haben also die Immobilie anteilig steuerbefreit von Ihrer Frau geerbt. Diese Steuerbefreiung entfällt, wenn Sie das Eigentum an der Wohnung verlieren, entweder durch Schenkung an Ihren Sohn oder durch Verkauf. Auch wenn das Nachlassgericht den Wert nicht genau und meist sehr niedrig festsetzt, der steuerlich relevante Wert oftmals höher ist, reicht aber Ihr Steuerfreibetrag von 500 000 Euro gegenüber Ihrer Frau bei Weitem aus, wenn Sie von Ihrer Frau kein weiteres Vermögen geerbt haben.
Ihr Sohn hat Ihnen gegenüber einen Freibetrag von 400 000 Euro, sodass auch die Schenkung an ihn steuerlich wohl zu keiner oder nur zu einer geringen Belastung führen würde. Es dürfte also steuerlich nichts gegen die Veräußerung oder Schenkung sprechen, Sie sollten vorsorglich den Wert der Immobilie aber noch von Ihrem Steuerberater prüfen lassen.
Problematisch ist jedoch das gemeinschaftliche Testament. Dieses ist bindend, sollte im Testament nichts anderes geregelt sein. Sie können zwar lebzeitig trotzdem über Ihr Vermögen verfügen, also auch die Immobilie verschenken. Doch Ihre Tochter könnte nach Ihrem Erbfall gegenüber Ihrem Sohn Herausgabeansprüche haben. Dieses Risiko lässt sich unter Umständen dadurch minimieren, dass Ihr Sohn sich im Rahmen der Übertragung an ihn Ihnen gegenüber verpflichtet, Sie falls nötig im Alter zu versorgen. Hierfür ist allerdings eine kluge und auf den Einzelfall abgestimmte Vertragsgestaltung nötig.