Zunächst wäre zu prüfen, welche Konsequenzen eintreten, sollten Sie oder Ihre Ehefrau sterben. Ich unterstelle, dass Sie im Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet sind, also keinen Ehevertrag unterzeichnet haben. Wenn dem so ist, dann würden ohne Testament der überlebende Ehegatte zu 50 Prozent und die Kinder zu je 25 Prozent Erben werden. Sie würden eine Erbengemeinschaft bilden.
Daher mein erster Rat an Sie: Verfassen Sie ein Testament oder schenken Sie bereits jetzt Ihr Vermögen an die Kinder.
Zu Ihrer Frage, mit welchem Wert die Immobilie bewertet wird: Die Bewertung für die Erbschaftsteuer erfolgt in der Regel zum gemeinen Wert. Um diesen Wert zu ermitteln, gibt es diverse Bewertungsverfahren. Da es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung handelt, kommt entweder das Vergleichswertverfahren oder, wenn keine passenden Vergleichswerte vorhanden sind, das Sachwertverfahren zur Anwendung. Welches Verfahren herangezogen wird, ist abhängig vom Landkreis und vom Einzelfall. Meist ist das Sachwertverfahren das günstigere Verfahren, da dort mit verhältnismäßig größeren Wertabschlägen gerechnet werden kann. Im Vergleichswertverfahren werden Kaufpreissammlungen aus echten Verkäufen herangezogen. Im Sachwertverfahren wird fiktiv der Wiederherstellungswert des Gebäudes ermittelt. Dazu kommt noch gesondert ein Grundstückswert. Leider ist es nicht möglich, den Wert anhand von Baujahr und Wohnfläche zu berechnen. Ein guter Indikator für Vergleichspreise sind die Marktpreise auf bekannten Immobilienportalen. Auch wenn diese Werte insbesondere aktuell nicht die Verkaufspreise darstellen, geben Sie sicherlich einen Anhaltspunkt. Noch ein Hinweis aus der Praxis: Es ist meist keine gute Idee, die Immobilie an beide Kinder zu übertragen, da die Kinder oft eigene Vorstellungen haben, wie sie mit dem Erbe umgehen wollen und es so zu Konflikten untereinander kommen kann.
Beachten Sie, dass zum Jahreswechsel die Bewertungsparameter in gewissen Grenzen angepasst werden und damit steigende Immobilienbewertungen realistisch sind. Wahrscheinlich hilft der Hinweis nicht, weil die Notare und Steuerberater erfahrungsgemäß Ende des Jahres kaum freie Termine haben. Dennoch wäre eine zügige Umsetzung noch in diesem Jahr definitiv von Vorteil.
Unabhängig von der Bewertung rate ich Ihnen dringend dazu, einen Steuerberater zu kontaktieren, der in Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt Ihren Fall begutachtet. Diese können dann auch prüfen, ob eine Schenkung noch zu Lebzeiten vorteilhaft wäre.