Tanja P.: „Ich habe ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus, das im Grundbuch nur auf mich geschrieben ist. Meine zwei Söhne möchten auf dem freien Grund ein Doppelhaus bauen. Bei Teilung dieses Grundstücks übersteigt der jeweilige Wert jedes einzelnen Teilstücks die Freigrenze von 400 000 Euro (bei Schenkung). Was ist für uns günstiger bezüglich der Kosten für Notar und so weiter? Den Wert über Freibetrag versteuern (bei circa 150 000 Euro pro Kind)? Eine Güterstandschaukel mit Ehemann? Ist Nießbrauch möglich auf Grundstücksschenkung zur Minderung des Grundstückpreises?“
Ich unterstelle, dass das freie Grundstück von Ihrem Grundstück, auf dem Ihr Einfamilienhaus steht, abgetrennt ist und als unbebautes Grundstück an Ihre Söhne übertragen werden soll. Bei dem von Ihnen angegebenen Wert dieses Grundstücks in Höhe von 1,1 Millionen Euro würden bei hälftiger Übertragung des Grundstücks auf Ihre Söhne unter Ausnutzung der Freibeträge in Höhe von je 400 000 Euro insgesamt 33 000 Euro an Schenkungssteuer entstehen; die Notar- und Grundbuchkosten kämen hinzu.
Bei einer Schenkung des Grundstücks unter Nießbrauchvorbehalt wäre bei der Berechnung der Schenkungssteuer der Wert des Nießbrauchs abzuziehen. Dieser richtet sich unter anderem nach dem Miet- beziehungsweise Pachtwert des Grundstücks, der aber bei einem unbebauten Grundstück wesentlich geringer ausfallen wird als bei einem bebauten Grundstück. Dazu kommt, dass der Nießbrauch als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen wird und bei einer späteren Bebauung des Grundstücks würde sich der Nießbrauch daran fortsetzen. Eine spätere Löschung des Nießbrauchs wäre zudem als erneute Schenkung anzusehen. Insgesamt scheint diese Lösung nicht günstig.
Die Lösung der sogenannten „Güterstandschaukel“ nutzt den Umstand aus, dass ein während der Ehe entstandener Zugewinn eines Ehegatten bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft steuerfrei auf den anderen Ehegatten übertragen werden kann. Dies setzt allerdings voraus, dass Sie und Ihr Ehemann einen Ehevertrag schließen und Gütertrennung vereinbaren und damit den Güterstand beenden. Dazu müsste auch real ein Zugewinnausgleichsanspruch Ihres Ehemannes entstanden sein, der erst zu berechnen wäre. Die Kosten für die Berechnung des Zugewinns durch Steuerberater beziehungsweise Anwälte und die Kosten für den Ehevertrag, der notariell zu beurkunden ist, kämen zusätzlich zu den Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung des Grundstücks- beziehungsweise Grundstücksteile. Anstelle dieser komplizierten und teuren Lösung könnten Sie mithilfe einer sogenannten „Kettenschenkung“ einfacher und günstiger vorgehen.
Hierzu würden Sie im ersten Schritt Ihrem Ehemann unter Ausnutzung des steuerlichen Freibetrags in Höhe von 500 000 Euro einen (circa 45-prozentigen) Eigentumsanteil an dem Grundstück und Ihren beiden Söhnen den verbleibenden (circa 55-prozentigen) Eigentumsanteil unter Ausnutzung der Steuerfreibeträge in Höhe von je 400 000 Euro steuerfrei übertragen. Ihr Ehemann überträgt dann im zweiten Schritt zu einem späteren Zeitpunkt seinen (circa 45-prozentigen) Anteil an die beide Söhne, was steuerfrei wäre, weil beide Söhne auch gegenüber Ihrem Ehemann einen eigenen Freibetrag in Höhe von jeweils 400 000 Euro haben, sodass das Grundstück am Ende insgesamt steuerfrei an die Söhne übergeben wurde.
Eine solche „Kettenschenkung“ ist legal, vorausgesetzt, dass die Weiterübertragung des Grundstücksanteils auf die Söhne auf einer freien Entscheidung Ihres Ehemannes beruht, das heißt, er darf nicht zur Weiterübertragung an die Söhne vertraglich verpflichtet werden und zwischen den Übertragungen sollte möglichst eine „Schamfrist“ eingehalten werden.
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