Christine S.: „Man hört immer wieder, dass ein Familienheim steuerfrei vererbt werden kann. Was ist fürs Finanzamt ein Familienheim? Wenn es vor dem Tod eines Erblassers bereits ein solches war, das heißt, von einer Familie bewohnt wurde und nicht erst danach? Wie sind die Freibeträge für Vater und Sohn zum Beispiel? Könnten Sie das näher erläutern?“
Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz sowie die zugehörigen Steuerrichtlinien definieren das „Familienheim“, das an Ehepartner oder Kinder steuerfrei vererbt werden kann, wie folgt: Der Erblasser muss als Eigentümer (gleiches gilt für Miteigentümer oder Erbbauberechtigte) seine Wohnung selbst – nicht nur auf dem Papier, sondern tatsächlich – als Mittelpunkt seines familiären Lebens bis zu seinem Tod genutzt haben. Für Ferien- oder Wochenendwohnungen kann keine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden. Vom Erblasser zur Wohnung mitbenutzte Nebengebäude auf dem Grundstück werden von der Steuerbefreiung mit umfasst. Die Nutzung eines Raumes als Arbeitszimmer oder auch für ein eigenes Gewerbe ist steuerlich unschädlich, sofern für die Nutzung an den Eigentümer kein Entgelt bezahlt wird.
Die Wohnung muss im Inland oder in einem Staat der Europäischen Union oder des europäischen Wirtschaftsraumes gelegen sein. Als einzige Ausnahme zur Selbstnutzung des Verstorbenen bis zu seinem Tod wird zugelassen, dass er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war, wobei diese Voraussetzung faktisch nur dann erfüllt ist, wenn man aus zwingenden gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim umsiedeln muss.
Weitere Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass der Erwerber, mithin der Erbe, selbst unmittelbar – man geht von einer Überlegenszeit von bis zu sechs Monaten aus – in die Wohnung einzieht und diese als (Mit)Eigentümer für die folgenden zehn Jahre für eigene Wohnzwecke nutzt. Natürlich kann der Erbe (Ehegatte oder Kind) in der Wohnung vorher schon mitgewohnt haben.
Liegen diese Voraussetzungen vor, so kann die Immobilie steuerfrei vererbt werden, selbst wenn die Immobilie – man denke an ein Seegrundstück – mehrere Millionen wert sein sollte. Bei der Vererbung an Kinder ist die Steuerbefreiung auf eine vom Erblasser selbst genutzte Wohnfläche von höchstens 200 Quadratmeter begrenzt.
Liegen diese Voraussetzungen des „Familienheims“ vor, kann man die Immobilie, ohne auf die sonstigen Steuerfreibeträge abstellen zu müssen, steuerfrei erben. Diese steuerliche Begünstigung steht allerdings unter dem Vorbehalt der Nachversteuerung. Und zwar dann, wenn der Erwerber innerhalb von zehn Jahren entweder die Selbstnutzung der erworbenen Immobilie ohne zwingenden Grund aufgibt oder das Eigentum auf einen anderen überträgt. Ein objektiv zwingender Grund für die Aufgabe liegt vor in den Fällen des eigenen Nachversterbens oder bei Pflegebedürftigkeit, wobei diese ein solches Ausmaß erreicht haben muss, dass die Führung eines eigenen Haushalts nicht mehr möglich ist. Eine berufliche Versetzung reicht indes für das Vorliegen eines zwingenden Grundes nicht aus.
Soweit die Voraussetzungen eines Familienheims nicht erfüllt sind oder die Steuerfreiheit wegen der Begrenzung auf 200 Quadratmeter nicht vollständig in Anspruch genommen werden kann, hängt die Versteuerung davon ab, ob der Freibetrag von 400 000 Euro im Verhältnis eines jeden Elternteils zu jedem Kind ausreicht. Unter Ehegatten gilt ein Grundfreibetrag von 500 000 Euro.