Anita S.: „Ich wollte gerne wissen, wie ich erfahren kann, wenn ich meine Immobilie (Mietshaus mit sechs Wohnungen, 1565 qm Grundstücksgröße, Baujahr 1966) an meine Kinder schenkungssteuerfrei überschreiben kann. Diese Immobilie haben meine Schwester und ich jeweils zur Hälfte 2003 von unserer Mutter überschrieben bekommen, damals auch als Schenkung. Wie kann ich es also anstellen, dass meine Kinder steuerfrei (ich möchte den Nießbrauch behalten) die Immobilie bekommen? Zur Berechnung des Nießbrauchs: Ich bin Jahrgang 1952, das heißt. ich könnte in zehn Jahren, falls nötig, meinen Kindern den Rest vermachen. Kann man die Schenkung so formulieren, dass gegebenenfalls nur eine Teilschenkung vorgenommen wird?“
Falls Sie Ihren Kindern in den letzten zehn Jahren nichts Wesentliches geschenkt haben, dann steht der Freibetrag je Kind von 400 000 Euro voll zur Verfügung. Nunmehr ist in drei Schritten zu verfahren: Als Erstes ist der Steuerwert der Immobilie zu ermitteln. Seit Januar 2023 gelten hierfür verschärfte und komplizierte Regelungen, sodass Sie hierzu einen Fachmann (Steuerberater oder Fachanwalt) benötigen.
In einem zweiten Schritt ist der Kapitalwert des Nießbrauchs zu ermitteln, den Sie sich vorbehalten. Dieser Kapitalwert ermittelt sich grob gesagt aus der Jahresnettomiete, die mit einem Vervielfältiger multipliziert wird, der sich aus Geschlecht und Alter des Schenkers zusammensetzt. Ist jemand beispielsweise weiblich und 71 Jahre alt, so beträgt der Vervielfältiger 10,843. Übrigens ist es ein häufiges Missverständnis, dass man den Vervielfältiger mit der statistischen Lebenserwartung verwechselt, diese ist erfreulicherweise viel höher. Aus der Differenz zwischen dem Steuerwert der Immobilie und dem Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich der steuerlich maßgebliche Wert der Schenkung.
Und nun kommt der dritte Schritt: Durch einfache Division wird der Bruchteil ermittelt, den Sie im Rahmen des Freibetrages jedem Kind steuerfrei schenken können. Beträgt der so ermittelte Wert der Schenkung für die gesamte Immobilie nach Abzug des Nießbrauchs beispielsweise zwei Millionen Euro, so können Sie bei einem Freibetrag von 400 000 Euro jedem Kind 20 Prozent steuerfrei schenken. Eine solche Teilschenkung ist ohne Weiteres möglich. Als Nächstes, Sie sprechen dies zu Recht an, können Sie nach Ablauf von zehn Jahren die Freibeträge wieder neu nutzen.