Krisenstimmung am Immobilienmarkt, sinkende Preise und nun noch Auflagen zum klimafreundlichen Heizen: Die Heizungspläne der Bundesregierung treiben Eigentümern von Immobilien mit Sanierungsbedarf die Sorgenfalten auf die Stirn – und verunsichern zugleich potenzielle Käufer. Ältere Bestandsbauten mit geringer Energieeffizienz hätten es zunehmend schwer. „Wir beobachten daher eine rückläufige Nachfrage in diesem Segment, auch weil die Kosten für Sanierungen wegen gestiegener Handwerkerpreise und Lieferkettenproblematiken schwer kalkulierbar sind“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter beim Frankfurter Makler Von Poll. Gerade bei sanierungsbedürftigen Häusern mit großen Grundstücken in B- und C-Lagen fielen die Preise teils zwischen 10 Prozent und 30 Prozent. Handeln tut deshalb not. Doch für Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist es gar nicht so einfach, sich auf einen Fahrplan zu einigen.
Vorbereitung
„Oft ist es so, dass ein oder mehrere Eigentümer auf den Verwaltungsbeirat und den Verwalter zugehen, weil sie meinen, dass etwas getan werden muss. Oder der Verwalter ergreift die Initiative“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland. Dann wird geklärt, ob eine Einzelmaßnahme ausreicht oder eine umfassendere Sanierung ansteht. Dazu ist externes Fachwissen notwendig, beispielsweise von einem Energieberater, Architekten oder Baufachleuten. Das holt in der Regel der Verwalter ein.
Auch juristische Beratung ist schon im Vorfeld sinnvoll. „Ob sich Sanierungsprojekte wirklich umsetzen lassen, ist abhängig davon, dass die richtigen Beschlüsse mit den erforderlichen Mehrheiten gefasst werden“, sagt Rechtsanwalt Michael Nack vom Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum. Es kann durchaus passieren, dass Maßnahmen, die in der Planung schon weit fortgeschritten waren, am Ende scheitern, weil einzelne Eigentümer dagegen stimmen.
Das Prozedere ist kompliziert. „Sämtliche Sanierungsmaßnahmen müssen in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden“, so Nack. Zuerst muss entschieden werden, ob überhaupt saniert werden soll. Dann muss auf Grundlage von Firmenangeboten darüber abgestimmt werden, welche Maßnahmen realisiert werden sollen. Zudem muss die Finanzierung gesichert sein. Dazu gehört auch die Entscheidung, ob die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage erfolgt oder eine Sonderumlage notwendig ist. Auch eine Kombination beider Finanzierungsquellen sowie eine Kreditaufnahme sind möglich. Zudem können Fördermittel beantragt werden. „Das ist ein Maßnahmenpaket, für das in der Regel mehrere Eigentümerversammlungen notwendig sind“, so Nack. „Je präziser die einzelnen Tagesordnungspunkte vorbereitet werden, desto schneller geht die Beschlussfassung und damit auch die Umsetzung.“
Beschluss
Die Beschlüsse kommen dann mit einfacher Mehrheit zustande. Bei baulichen Veränderungen, die eine Sanierung ja mit sich bringt, tragen aber nur diejenigen die Kosten, die dafür stimmen. „Das ist verständlicherweise nicht gewünscht“, sagt Michael Nack. „Warum sollte eine einfache Mehrheit die Kosten für alle tragen wollen?“
Um doch alle Eigentümer zur Finanzierung mit ins Boot zu holen, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig. Bedeutet: Einer Maßnahme müssen mindestens drei Viertel aller Stimmberechtigten zustimmen, die noch dazu über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen. Eine Alternative dazu wäre der Nachweis, dass die Maßnahme sich amortisiert. Liegt der vor, müssen ebenfalls alle Eigentümer die Kosten gemeinsam tragen. Dieser große organisatorische Aufwand kostet natürlich Zeit. „66 Prozent aller Sanierungsvorhaben in WEG dauern drei Jahre und länger“, sagt Eva Kafke. „In der Zwischenzeit entwickeln sich nicht nur die technischen Möglichkeiten weiter. Auch die Rahmenbedingungen ändern sich, Förderungen laufen aus, neue Töpfe werden eingerichtet.“ Dann fängt die Arbeit wieder von vorn an.
Finanzen
In vielen Wohneigentümergemeinschaften liegt die Organisation und Betreuung der energetischen Sanierung in den Händen des Verwalters. Aber auch Eigentümer und Verwaltungsbeirat können sich einbringen. „Solche Projekte bringen einen großen Arbeitsaufwand mit sich“, sagt Martin Kaßler. Die WEG sollte unbedingt die Honorare für den Verwalter und externe Experten vorab festlegen und beschließen. „Ein entsprechendes Anreizsystem führt auch dazu, dass Projekte zügiger laufen.“
Auch Fördermittel sind ein großes Thema. „Es ist eine Fehleinschätzung, dass Wohnungseigentümer automatisch reich sind“, so Kaßler. Oft seien es ältere Menschen, die ihr ganzes Leben lang die Eigentumswohnung abbezahlt haben und nun mietfrei leben. Die könnten nicht aus der Portokasse große Sanierungsprojekte finanzieren und stellen sich deshalb quer. Andere zahlen noch Kredite für die Wohnung ab und haben keinen finanziellen Spielraum.