Urteile rund ums Haus

VON MAIK HEITMANN

Marder richten Schaden an

Kauft ein Mann ein Haus, und stellt er sechs Monate später bei Renovierungsarbeiten fest, dass die Dämmung im Dach beschädigt ist (ein Gutachten ergab, dass sich dort in der Vergangenheit mehrere Marder eingenistet haben), so kann er den Vorbesitzer nicht wegen Arglistigkeit zur Rechenschaft ziehen. Ist nicht auszuschließen, dass der Vorbesitzer den Marderbefall nicht mitbekommen hatte, so musste er auch nicht über einen solchen Befall aufklären. Das gelte auch dann, wenn ihm von seinem Vor-Besitzer von einem Marder im Dachstuhl erzählt worden ist. Hatte er in der Zeit, in der er selbst in dem Haus lebte – nur zwei Jahre – , keinen akuten Marderbefall, so muss er auch nicht über einen solchen berichten (OLG Oldenburg, 12 U 130/22).

„Sonstiges“ reicht nicht aus

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass Kosten für die Reinigung der Dachrinnen, für die Trinkwasseruntersuchung und für verschiedene andere Wartungsarbeiten als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden können, so reicht es dennoch nicht aus, wenn in der Betriebskosten-Jahresabrechnung unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ lediglich eine einzige Summe aufgeführt ist. Die Abrechnung ist nicht wirksam, weil nicht einzeln aufgeschlüsselt worden ist, aus welchen Kosten sich der Betrag unter „sonstige Kosten“ zusammensetzt. Es liege ein Formfehler vor. Die Kostenpunkte hätten einzeln aufgelistet sein müssen. Dass im Mietvertrag vereinbart ist, welche Kostenpunkte als „sonstige Kosten“ gelten, sei unerheblich (BGH, VIII ZR 371/19).

Wenn Wurzeln der Garage schaden

Steht eine Scheinzypresse zwar auf dem Grundstück eines Mannes und neben der Garage des Nachbarn, so kann er trotzdem zur Beseitigung der Pflanze verpflichtet werden, wenn sich das Wurzelwerk der Scheinzypresse mit zunehmendem Wachstum auch unterhalb der Garage derart ausgebreitet hat, dass durch die Wurzeln das Fundament des Gebäudes angehoben werde und bei weiterem Wachstum der Zypresse weitere massive Beschädigungen an der Garage entstehen werden. Gibt es bereits Risse an der Außenwand der Garage und klemmen am Tor bereits die Torflügel und schleift das Tor am angehobenen Boden, so ist die Pflanze zu entfernen. Hat ein Gutachter festgestellt, dass andere Mittel nicht helfen werden, so ist die Beseitigung alternativlos (AmG München, 155 C 10864/18).

Nackter Vermieter schadet nicht

Sonnt sich der Vermieter eines gemischten Büro-/Wohngebäudekomplexes regelmäßig nackt im Hof der Anlage, so kann ein Mieter (hier eines Büros) dafür keine Mietminderung geltend machen. „Rein das ästhetische Empfinden eines anderen führe grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch“, so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main. Das Nacktsonnen richte sich nicht gezielt „gegen“ die Mieter. Die müssten sich nämlich weit aus dem Fenster herausbeugen, um den Mann auf seiner Liege liegend sehen zu können. Auch liege eine „grob ungehörige Handlung“ nicht vor und die „Gebrauchstauglichkeit der Mietsache“ werde nicht beeinträchtigt.

Weitervermietung wird teuer

Mietet ein Mann eine Dreizimmerwohnung (hier in Frankfurt am Main), die „baurechtlich als Wohnraum genehmigt ist“, und bietet er sie zur Weitervermietung auf einem Internetportal an, so begeht er damit auch dann eine unzulässige Fremdenbeherbergung, wenn er eine Mindestnutzungsdauer vorgibt, jedoch keine Genehmigung zur Weitervermietung hatte. In dem konkreten Fall bot der Mann die Wohnung samt Ausstattung über einen Zeitraum von knapp 16 Monaten in dem Internetportal an, wobei es in diesem Zeitraum zwölf Belegungen gab. Der Mann wurde vom Amtsgericht Frankfurt wegen „vorsätzlicher Änderung der Nutzung einer Wohnung ohne Genehmigung in Tateinheit mit vorsätzlicher Nutzung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung“ zu einer Geldbuße in Höhe von 44 000 Euro verurteilt (AmG Frankfurt am Main, 940 OWi 862 Js 45753/22).

Streit um einen Durchbruch

Zwar stellt ein Durchbruch durch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wand „zum Zwecke der Verbindung zweier nebeneinander liegender Wohnungen“ eine bauliche Veränderung dar. Die Eigentümerversammlung darf es einem Eigentümer dennoch nicht einfach verbieten, dieses Bauvorhaben in die Tat umzusetzen. Das gelte jedenfalls dann, wenn den anderen Eigentümern keine Nachteile entstehen. Verweigert die Eigentümerversammlung die Zustimmung, so kann der Eigentümer versuchen, gerichtlich eine sogenannte Beschlussersetzungsklage zu erwirken. Diese kann jedoch nur dann erfolgreich sein, wenn der bauwillige Eigentümer bereits im Vorfeld durch Vorlage von entsprechenden Gutachten den Nachweis erbracht hat, dass „mit der beabsichtigten Maßnahme keine erheblichen Beeinträchtigungen verbunden sind“. Und weil das hier nicht vorlag, durfte der Wanddurchbruch letztlich nicht durchgeführt werden (LG Itzehoe, 11 S 37/20).

Nachzahlung hilft nicht immer

Ist einem Mieter wegen Miet-rückständen ordentlich gekündigt worden, so kann er die Kündigung auch nicht wieder ungeschehen machen, indem er die Mietschulden komplett begleicht. Die sogenannte Schonfristzahlung kann nur bei einer fristlosen Kündigung helfen. In dem konkreten Fall hatte ein Mieter wegen eines fehlenden Kinderspielplatzes und wegen einer Verschattung durch einen Balkon die Miete gemindert (hier um 20 Prozent), was zur Folge hatte, dass der Vermieter ihm wegen aufgelaufener Mietrückstände kündigte. Der Mieter beglich den Rückstand – vergebens. Eine unverzügliche Begleichung von Mietrückständen sei für eine fristlose Kündigung wirksam, nicht aber bei einer ordentlichen Kündigung. Es komme allerdings stets auf den Einzelfall an. Deswegen wurde der Fall an die Vorinstanz zurückverwiesen (BGH, VIII ZR 307/21).

Langer Leerstand kostet Schutz

Steht ein Haus lange leer und schauen die Eigentümer, die das Haus nicht vermietet bekommen, nur sehr sporadisch nach dem Rechten, so kann die Wohngebäudeversicherung einen Großteil des geforderten Schadenersatzes verweigern, wenn die Eigentümer innerhalb von zwei Wochen, in denen strenger Frost herrscht, nur zweimal vor Ort waren. Wurde auch das Wasser nicht abgestellt und kommt es dadurch zu einem Wasserschaden, so muss die Versicherung nur zu einem kleinen Teil aufkommen. Die Versicherungsnehmer haben grob fahrlässig gegen Sicherheitsvorschriften verstoßen, wenn die Versicherungsbedingungen klar vorschreiben, nicht genutzte Gebäude häufig kontrollieren und darüber hinaus Wasserleitungen entleeren zu müssen. Dass der Eigentümer die Vorschriften angeblich nicht kannte, entlaste ihn nicht. Grundlegende Sicherheitsvorschriften können als allgemein bekannt vorausgesetzt werden (OLG Koblenz, 10 U 2170/19).

Keine Werbung neben dem Schild

Sind auf den Briefkästen eines Mehrfamilienhauses gut erkennbar Schilder angebracht „Bitte keine Werbung einwerfen“, so können Bewohner des Hauses ein Umzugsunternehmen auf Unterlassung verklagen, wenn von diesem Unternehmen Werbeflyer an der Briefkastenanlage in einer Ritze zwischen einem Briefkasten und einem darunter liegenden Spalt eingeklemmt wurden. Der Unternehmer kann nicht argumentieren, er habe das „Einklemmen“ der Flyer dort nicht veranlasst und habe es auch nicht zu vertreten. Er habe die Verteiler angewiesen, Werbung nur in Briefkästen einzulegen, die keinen Hinweis enthielten, dass Werbung nicht gewünscht sei. Der Umzugsunternehmer muss dafür sorgen, dass diese Besitzstörung nicht wieder vorkommt (AmG München, 142 C 12408/21).