Zunächst unterstelle ich bei meinen weiteren Überlegungen, dass aufgrund des Berliner Testamentes Ihre Mutter nach dem Tod Ihres Vaters Alleinerbin geworden ist. Damit steht das Einfamilienhaus nunmehr auch im Alleineigentum Ihrer Mutter. Ob Ihre Mutter überhaupt in einem neuen Testament Ihrer Schwester und Ihnen ihren Anteil daran je zur Hälfte vermachen kann, hängt davon ab, ob sie nach dem Tod Ihres Vaters überhaupt noch die Schlusserbeneinsetzung Ihres Bruders bzw. die Ersatzerbeneinsetzung seines Sohnes (Ihr Neffe) ändern kann. Dies wäre dann der Fall, wenn in dem Testament dem überlebenden Ehegatten das Recht eingeräumt worden wäre, dass er die Schlusserbeneinsetzung nachträglich ändern kann. Sollte dies der Fall sein und Sie und Ihre Schwester neben Ihrem Neffen im Todesfall einen Anteil am Haus erhalten, sind sie alle drei erbschaftsteuerpflichtig, egal ob Sie in dem Haus wohnen oder nicht.
Es gibt jedoch die steuerrechtliche Befreiung des Erwerbs des Familienheims, die Kindern – aber auch den Kindern vorverstorbener Kinder wie hier Ihrem Neffen – zusteht. Voraussetzung dafür ist aber, dass Ihre Mutter als Erblasserin vor ihrem Tod das Haus als Familienheim zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatte und Sie, Ihre Schwester bzw. Ihr Neffe unverzüglich – ca. innerhalb von sechs Monaten – nach dem Erbfall die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen, indem Sie einziehen.
Die Befreiung für Kinder ist auf ein Familienheim bis 200 qm Wohnfläche begrenzt, auch wenn mehrere Erwerber vorhanden sind; ist die Wohnfläche größer, ist nur der auf die Wohnfläche von 200 qm entfallende Teil des Grundstückswerts befreit. Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend, wenn ein Erwerber das Familienheim oder den Teil eines Familienheims innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft oder vermietet bzw. die Selbstnutzung aufgibt.
Neben einer möglichen Steuerbefreiung für das Familienheim stehen Ihnen und Ihrer Schwester als Kinder Ihrer Mutter ein Steuerfreibetrag von jeweils 400 000 Euro zu, der auch Ihrem Neffen als Kind eines vorverstorbenen Kindes Ihrer Mutter zusteht; damit erübrigt sich eine Adoption. Nachdem Sie alle drei nicht in das Haus einziehen können, ist entweder vorstellbar, dass Sie das Haus verkaufen und sich den Erlös teilen oder derjenige, der einzieht, zahlt die anderen aus.