Wer einen mit einem Nießbrauch belasteten Gegenstand erwirbt, ist am Tag der Schenkung nur um den Betrag bereichert, der sich aus dem Wert des Gegenstands abzüglich des Kapitalwerts des Nießbrauchs errechnet. Letzterer bemisst sich aus dem Jahresmietwert multipliziert mit der voraussichtlichen Lebensdauer des Nießbrauchers. Der Kapitalwert steigt aber mit abnehmender Lebenserwartung des Nießbrauchers. Diese allmähliche Wertsteigerung bleibt schenkungssteuerfrei. Gleiches gilt, wenn der Nießbraucher vor Ablauf der üblichen Lebenserwartung verstirbt. Eine kleine Einschränkung gibt es nur dann, wenn der Schenker in den ersten Jahren nach der Schenkung verstirbt (vgl. hierzu die Fristentabelle in § 14 BewG). Das heißt: Nießbrauch ist eine wunderbare Möglichkeit, Vermögen steuerfrei oder steuergünstig weiterzugeben, weil durch den geringeren Schenkungswert die Freibeträge (400 000 Euro bei Kindern) leichter eingehalten werden und der spätere Wertzuwachs steuerfrei bleibt.
Wenn Sie und Ihre Frau sich wechselseitig an den Anteilen der Immobilie, die auf die Kinder übergehen, den unentgeltlichen Nießbrauch zuwenden, so liegt darin keine Schenkung. Nur der einseitige Nießbrauch könnte eine Schenkung sein und ggf. eine Schenkungssteuer auslösen. Dann errechnet sich der Wert des zugewendeten Nießbrauchs nach bereinigtem Jahreswert und abgezinstem Lebensalter. In der Regel sollte es wegen des hohen Ehegattenfreibetrags (500 000 Euro) hierzu keine Probleme geben. Da der Nießbrauch unvererblich ist, sollte bereits bei dessen Eintragung geregelt werden, dass zur Löschung im Grundbuch die Vorlage der Sterbeurkunde genügt.