Werner L.: „Meine Eltern haben 2015 eine Eigentumswohnung gekauft. Im Jahr 2021 haben mir beide Elternteile die Wohnung übertragen. Sie haben sich einen Nießbrauch vorbehalten. Mein Vater ist im Jahr 2023 als letzter meiner Eltern gestorben, bis dahin haben sie in der Wohnung gelebt. Nun würde ich die Wohnung gerne verkaufen. Allerdings nur, wenn keine Erbschaftsteuer anfällt. Wann ist das der Fall?“
Die Erbschaftsteuer hängt von vielen Faktoren ab. Wie zum Beispiel der Höhe des geerbten Vermögens oder dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben. Zu beachten ist, dass es bestimmte Freibeträge gibt, bis zu denen keine Erbschaftsteuer erhoben wird. Diese Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe. In Ihrem Fall liegt der Freibetrag bei 400 000 Euro je Elternteil.
Der Verkauf der Wohnung löst keine Erbschaftsteuer aus. Die Erbschaft und der Verkauf der Wohnung sind getrennt zu betrachten. Erbschaftsteuer kann auch ohne den Verkauf der Wohnung entstehen. Vorliegend haben Sie von Ihren Eltern die Wohnung im Rahmen einer Schenkung erhalten. Gegebenenfalls ist bei Schenkung der Wohnung keine Schenkungsteuer angefallen, da der Erwerb unter den Freibeträgen von je 400 000 Euro lag. Haben Sie nun jedoch weiteres Vermögen geerbt, könnte Erbschaftsteuer anfallen. Hinsichtlich der Freibeträge werden alle Erwerbe innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Lagen die gesamten Erwerbe innerhalb dieser zehn Jahre unter 400 000 Euro, so fällt weder Schenkung- noch Erbschaftsteuer an. Wird der Freibetrag innerhalb der zehn Jahre jedoch überschritten, so wird Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer ausgelöst.
Davon zu unterscheiden ist der Verkauf der Wohnung: Der Verkauf von (geerbtem) Eigentum kann steuerliche Auswirkungen haben, die über die Erbschaftsteuer hinausgehen. So kann beispielsweise beim Verkauf von Immobilien auch die Einkommensteuer relevant werden.
Bei Verkauf von (geerbten) Immobilien fällt grundsätzlich dann Einkommensteuer an, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen. Hiervon ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Hinsichtlich dieser Fristen treten Sie in die Stellung des Rechtsvorgängers, also Ihrer Eltern. Die Fristen beginnen nach einem Erbfall nicht neu zu laufen, sondern es bleibt in diesem Fall auch weiterhin der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser relevant. In Ihrem Fall fing die Zehn-Jahres-Frist im Jahr 2015 an zu laufen.
Ihre Eltern haben die Immobilie vor Veräußerung zwar selbst bewohnt, allerdings aufgrund eines Nießbrauchsrechts. Dies gilt nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Somit müsste vorliegend die Zehn-Jahres-Frist eingehalten werden, damit es zu keinem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft kommt. Es lohnt sich, die steuerlichen Auswirkungen in Ihrem Einzelfall genau prüfen zu lassen.