Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert für die Wohnung für den Stichtag des Erbfalls und erlässt einen entsprechenden Feststellungsbescheid. Bei Erbschaften oder Schenkungen ist die Finanzverwaltung an die Regeln des Bewertungsgesetzes gebunden, das für Eigentumswohnungen die Wertermittlung nach dem sog. Vergleichswertverfahren vorgibt. Die Vergleichswerte werden von den Gutachterausschüssen (Landratsamt) regional auf der Basis der tatsächlich erfolgten Verkäufe ausgearbeitet und aktualisiert. Der vom Finanzamt ermittelte Vergleichswert ist bei einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie um zehn Prozent zu kürzen (Verschonungsabschlag nach Paragraf 13 des Erbschaftssteuergesetz). Läge der Vergleichswert einer vermieteten Eigentumswohnung bei 500 000 Euro, so beträgt der vom Erbschaftssteuer-Finanzamt anzusetzende Steuerwert 450 000 Euro. Abzüglich des Freibetrags (400 000 Euro) würden in diesem Beispiel restliche 50 000 Euro der Erbschaftssteuer unterliegen. Jeder Steuerpflichtige hat nach Erhalt des Bescheides des Finanzamts die Möglichkeit, durch ein eigenes Gutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert geringer ist als der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert. Wegen der Mindestanforderungen an ein solches Gutachten und auch wegen der Gefahr, dass der Feststellungsbescheid des Finanzamts ohne Einspruch bindend werden könnte, sollte man sich in einem solchen Streitfall kompetenter steuerrechtlicher Unterstützung versichern. In Hochpreislagen wie München reicht, wie obiges Beispiel zeigt, der Freibetrag für eine völlige Steuerfreiheit nicht aus. Deshalb sollten Sie steuergünstigere Alternativen als die Vererbung in Erwägung ziehen, etwa die lebzeitige Überlassung unter Nießbrauchsvorbehalt. Einen ersten Überblick über den Wert Ihrer Immobilie können Sie sich über Immobilienportale, Zeitungsinserate, durch Nachfrage bei Maklern oder auch mit der Materie vertrauten Beratern verschaffen.