Sie sprechen zwei wichtige Dinge an: Die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim und die Möglichkeit, den Freibetrag des Sohnes von 400 000 Euro in der Familie optimal auszunutzen. Zunächst zum Familienheim: Den von den Eltern selbst genutzten Teil einer Immobilie kann der Sohn einmal steuerfrei erben, wenn er dort unmittelbar nach dem Erbfall einzieht und für mindestens zehn Jahre wohnen bleibt. Wichtig: Diese Steuerbefreiung gibt es im Verhältnis zwischen Eltern und Kindern nur beim Erbfall, nicht bei Schenkung. Für die Schenkung von Immobilien oder Immobilienanteilen gibt es hingegen den Freibetrag von 400 000 Euro, der alle zehn Jahre genutzt werden kann. Dabei kann eine Immobilie juristisch in beliebige Bruchteile aufgeteilt werden, um den Freibetrag auszunutzen. Ist Ihre Immobilie beispielsweise 1,2 Millionen Euro wert, so können Sie ein Drittel steuerfrei an Ihren Sohn schenken, weil dies dem Freibetrag von 400 000 Euro entspricht. Ein zweites Drittel können Sie an Ihre Ehefrau schenken, denn der Freibetrag zwischen Ehegatten beträgt 500 000 Euro, dies ist also steuerfrei und Ihre Ehefrau kann dann dieses Drittel wiederum an den Sohn weiterschenken, weil auch im Verhältnis zwischen Mutter und Sohn der Freibetrag 400 000 Euro beträgt. Man spricht von einer sogenannten Kettenschenkung, bei der allerdings gewisse Spielregeln eingehalten werden müssen, damit das Finanzamt sie anerkennt, insbesondere darf die beschenkte Ehefrau nicht juristisch verpflichtet werden, den Anteil weiterzuschenken, und es sollte auch eine Frist von einigen Monaten zwischen den beiden Schenkungsvorgängen liegen. Kurz gesagt: Die Sache ist zu kompliziert, als dass Sie sie ohne fachmännische Begleitung durch Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht ausführen sollten. Natürlich wollen Sie bei einer solchen Schenkung nach wie vor abgesichert bleiben, eine solche Absicherung geschieht durch den Vorbehalt eines Wohnrechts oder – besser noch – durch den Vorbehalt des Nießbrauchs. Kurz gesagt: Nießbrauch ist Wohnrecht plus das Recht zur Vermietung. Der Wert eines solchen Wohnrechts beziehungsweise Nießbrauchs wird anhand von Steuertabellen ermittelt und mindert den Wert der Schenkung, sodass im Ergebnis im Rahmen des Freibetrags von 400 000 Euro mehr Anteile übertragen werden können, als wenn ein solcher Vorbehalt nicht stattfinden würde. Fachleute können das für Sie berechnen.