Zu den Lieblingen von vorsichtigen Sparern in Deutschland gehören offene Immobilienfonds. Mehr als 130 Milliarden Euro an Vermögen steckt bereits in den Fonds, mit denen sich Privatanleger schon mit 25 Euro im Monat an Gewerbe- und Wohnimmobilien beteiligen können. Doch der Preisrutsch am deutschen Immobilienmarkt hinterlässt bei dem Fonds-Verkaufsschlager erste Spuren. Was Sparer von den Fonds jetzt noch erwarten können.
Konzept
Mit dem Kundengeld kaufen die Fondsmanager Immobilien ein, um aus der Vermietung und dem An- und Verkauf der Objekte Erträge zu erzielen. Investiert wird dabei meist in verschiedene Länder, Städte und Regionen. Nach Angaben des deutschen Fondsverbands BVI steckten Ende März 2023 etwa 55 Prozent des Vermögens der offenen Immobilienfonds in Bürogebäuden, gefolgt von Objekten des Einzelhandels und der Gastronomie (22 Prozent) und Hotels (7,6 Prozent).
Rendite
In den Pandemiejahren 2020 und 2021 schrumpften die Renditen der Fonds von zuvor mehr als drei Prozent auf im Durchschnitt 2,2 beziehungsweise 2,6 Prozent. 2022 legten die Fonds im Wert ebenfalls um 2,6 Prozent zu, wie eine neue Untersuchung der Ratingagentur Scope zeigt. In diesem Jahr erwartet die Ratingagentur eine durchschnittliche Rendite von 2,5 Prozent. Die Fonds schütten in der Regel einmal im Jahr einen Teil der Erträge an die Anleger aus.
Zinsanstieg
Durchschnittlich etwa ein Siebtel des Nettovermögens der Fonds ist kurzfristig angelegt, um genug Geld für neue Investitionen oder für die Auszahlung von Anlegern bereit zu haben. Wegen der Kursverluste am Anleihenmarkt fuhren etliche Fonds mit diesem Geld 2022 sogar Verluste ein. Nun könnten die Fonds wegen des kräftigen Anstiegs der Zinsen ihre liquiden Mittel „besser verzinslich anlegen“, sagt Sonja Knorr, Mitautorin der Studie. Bei den Krediten treffen die gestiegenen Zinsen die Fonds nur teilweise. Der Grund: Die Immobilien in den Fonds sind laut Scope nur zu etwa 15 Prozent mit Krediten finanziert.
Renditenperspektive
Das Vermieten der Büros, die in der Peripherie liegen, wird schwieriger. Gefragt seien Büros, „die mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar sind, eher geringe Nebenkosten wegen der effizienten Energienutzung haben und insgesamt gut gelegen sind“, sagt Immobilienexpertin Knorr. Weiter heißt es in der Untersuchung: Für die meisten gewerblichen Marktsegmente sei „mit sinkender Nachfrage und steigenden Leerständen zu rechnen“.
Immobilienpreise
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Monaten bundesweit zum Teil deutlich gesunken. Müssen die Fonds deshalb in ihren Bilanzen den Wert ihrer Immobilien niedriger ansetzen, sodass dies auf ihre Wertentwicklung drückt? Scope gibt Entwarnung: Die Fonds seien vom Rückgang der Immobilienpreise weniger stark berührt, weil die Bestände in den Fonds zu mehr als drei Vierteln aus Gebäuden bestehen, die vor 2019 erworben wurden.
Ein Rückschlagspotenzial sieht die Ratingagentur vor allem bei den Objekten, die danach in der Hochpreisphase gekauft wurden. In der Untersuchung heißt es aber auch: Die Zeit, in der Immobilien stetig aufgewertet wurden, werde „vorerst vorbei sein“.
Sicherheit
Nicht wenige Anleger dürften sich nun fragen, ob manche der offenen Immobilienfonds wieder in Zahlungsschwierigkeiten kommen könnten, wenn Kunden in großem Umfang Geld aus den Fonds zurückziehen, wie dies in der Finanzkrise 2008/2009 schon einmal der Fall war. Es gilt jedoch als äußerst unwahrscheinlich, dass es noch einmal zu so einem Desaster kommen wird.
Denn noch immer fließt mehr Geld in die Fonds neu herein als heraus. Für Stabilität sorgen außerdem die Auflagen des Gesetzgebers. So müssen Neuanleger seit 2013 ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten. Wer Anteile verkaufen will und dies nicht über eine Börse versucht, ist an eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gebunden.
Gewichtung
Bleibt es kurz- und mittelfristig bei Renditen zwischen zwei und drei Prozent, sollten Sie sich als Neuanlegerin oder Neuanleger gut überlegen, ob offene Immobilienfonds für Sie noch infrage kommen. Sie können mit Festgeld auch bei einigen sicheren Anbietern mit guter und sehr guter Einlagensicherung mehr Zinsen herausholen. Als langfristiges Investment und als Möglichkeit, das eigene Portfolio mit einem zusätzlichen Sicherheitsbaustein neben einer aktienbasierten Anlage zu diversifizieren, haben die Fonds aber weiter ihre Berechtigung.
Und für Altanleger gilt ohnehin: Lieber die Kursschwankungen aussitzen und weiter Ausschüttungen kassieren, als womöglich mit einem Kursverlust verkaufen.