Wie können wir das Haus halten?

Winfried K.: „Wir sind drei Kinder, zwei Schwestern und ein Bruder. Das Elternhaus ist im Eigentum unserer Schwester, mit zwei Wohneinheiten. Unsere Mutter ist 88 Jahre alt und lebt in einer Wohneinheit mit Nießbrauch. Meine Schwester ist nun plötzlich sehr schwer an Krebs erkrankt. Meine Frage: Unsere Mutter, meine Schwester und ich würden im Falle des Ablebens unserer Schwester auf Rang zwei als Erbengemeinschaft stehen. Meine Mutter hätte 100 000 Euro steuerfrei. Wir Geschwister jeweils 20 000 Euro. Das Haus mit Grundstück dürfte auf ca. 600 000 Euro taxiert werden. Der Erbschaftsteuersatz dürfte bei uns Geschwistern bei 25 Prozent liegen. Wir wollen alle das Elternhaus im Besitz halten, wobei uns das bei der anfallenden Erbschaftssteuer unmöglich wäre und wir zum Verkauf gezwungen würden. Welche Möglichkeiten hätten wir, steuerrechtlich oder über den Notar das Elternhaus zu halten?“

Nach den Angaben hat Ihre Schwester die Immobilie von der Mutter unter Nießbrauchsvorbehalt erhalten. In einem solchen Kontext findet sich im Überlassungsvertrag oft eine vertragliche Rückforderungsklausel, die vorsieht, dass der Übergeber bei Vorversterben der Tochter von deren Erben die Rückübertragung der Immobilie einfordern kann. Dieses vertragliche Recht kann der Übergeber, hier Ihre Mutter, auch dann ausüben, wenn sie selbst Erbin oder Miterbin der kinderlosen Tochter wird.

Da die Mutter die Immobilie bei Ausübung dieses Rechtes nicht als Erbin, sondern aufgrund eines vertraglichen Anspruchs erhält, fällt keine Erbschaftsteuer. Diese Thematik sollte von Ihnen als Erstes geklärt werden. Soweit ein solches Recht im Vertrag nicht vorbehalten wurde, erbt, falls die Tochter kein Testament errichtet, die Mutter zur Hälfte (Freibetrag 100 000 Euro, Steuersatz elf Prozent), die andere Hälfte steht (anstelle des vorverstorbenen Vaters) zu gleichen Teilen den beiden Geschwistern zu (Freibetrag 20 000 Euro, Steuersatz 20 Prozent). In diesem Fall könnten weitere Steuervermeidungsmaßnahmen ergriffen werden, die aber fallspezifisch sachkundig abgeklärt werden müssen.