Diese sehr interessante Konstruktion sollten Sie unbedingt mit einem Steuerberater besprechen. Zum einen, damit Sie im Vorhinein wissen, mit welcher Schenkungsteuerbelastung Sie zu rechnen haben, denn zwischen Geschwistern gibt es ja nur einen Freibetrag von 20 000 Euro. Berechnungsgrundlage für die Schenkung ist der steuerliche Wert der Wohnung abzüglich des Nießbrauchs und abzüglich der Zahlung von 200 000 Euro. Je nach Kapitalwert des Nießbrauchs könnte hier eine Steuer in der Größenordnung von 50 000 Euro anfallen. Etwas knifflig ist auch der Darlehensvertrag: Wie Sie zu Recht schreiben, bedarf es einer ortsüblichen Verzinsung, denn ein zinsloses oder zinsgünstiges Darlehen gilt wiederum als Schenkung des Darlehensgebers an den Darlehensnehmer. Dafür würde also extra Schenkungsteuer anfallen, was Sie natürlich vermeiden möchten. Dabei gibt es einen Zusammenhang zwischen dinglicher Sicherung und Zinshöhe, denn für ein nicht gesichertes Darlehen fordert die Finanzverwaltung in der Regel einen höheren Zinssatz. Hier ist wiederum zu beachten, dass Ihre Schwester die Zinsen bei der Einkommensteuer versteuern muss, Sie aber können mit den Zinsen einkommensteuerlich nichts anfangen, weil die Einnahmen aus der Wohnung ja wegen des Nießbrauchs an Ihre Schwester gehen. Es lohnt sich also durchaus, mit einem Steuerberater zu besprechen, ob es nicht noch eine bessere Konstruktion gibt, beispielsweise Kauf gegen Leibrente.