Sie besitzen Ihr Haus im Rahmen eines Erbbaurechts. Hierzu wurde Ihnen vom Grundstückseigentümer der Grund und Boden quasi verpachtet, dafür konnten Sie Ihr Haus darauf errichten bzw. bis heute unterhalten, wofür Sie den Erbbauzins für einen bestimmten Zeitraum – maximal 99 Jahre – entrichten. Die Regelungen hierzu finden Sie in dem Erbbaurechtsvertrag, in dem neben dem Erbbauzins und der Laufzeit gegebenenfalls auch weitere wichtige Eckpunkte festgelegt worden sind.
Ihr Erbbaurecht können Sie ebenso wie ein Grundstück verschenken oder vererben, es erlischt nicht automatisch mit Ihrem Tod, sondern geht auf Ihre Erben über. Der Erbe oder Beschenkte unterliegt dabei der Erbschaftsteuer, sodass es richtig ist, darüber nachzudenken, ob Sie Ihrer Nichte, Steuern ersparen können, weil ihr nur ein Freibetrag in Höhe von 20 000 Euro zusteht. Eine lebzeitige Übertragung gegen Nießbrauchvorbehalt könnte eine Möglichkeit sein, weil Sie sich mit dem Nießbrauch die volle Nutzung des Erbbaurechts sichern würden und bei der Berechnung der Steuer der zu kapitalisierende Wert des Nießbrauchs vom Wert des geschenkten Erbbaurechts abzuziehen wäre und daher steuermindernd sein könnte. Im Hinblick auf Ihr hohes Alter ist dabei aber zu sehen, dass dies die Bewertung des Kapitalbetrages des Nießbrauchs eher reduziert.
Weiter ist zu sehen, dass der Grundstückseigentümer eventuell nach dem Erbbaurechtsvertrag einer solchen lebzeitigen Übertragung an Ihre Nichte zustimmen muss. Jedenfalls würde in Folge einer Übertragung an Ihre Nichte diese in den Erbbaurechtsvertrag mit dem Grundstückseigentümer eintreten und würde auch für den Erbbauzins ihm gegenüber als neuer Vertragspartner haften.
Zu prüfen wäre an Hand des Erbbaurechtsvertrages insbesondere auch, wie lange das Erbbaurecht überhaupt noch läuft und was nach Vertragsende passiert, insbesondere ob eine Vertragsverlängerung möglich ist oder die Rückgabe des Grundstücks droht; dann müsste eine Bewertung der Immobilie stattfinden, damit, wie es üblicherweise der Fall ist, ein Entschädigungsbetrag für das Gebäude ermittelt und vom Grundstückseigentümer an Sie bzw. Ihren Rechtsnachfolger ausbezahlt werden kann.
Vor dem Hintergrund der Vielzahl der offenen Fragen insbesondere auch des Wertes des Erbbaurechts in Abhängigkeit von seiner Laufzeit im Verhältnis zum Wert des Nießbrauchs, wäre auf jeden Fall im ersten Schritt eingehend zu prüfen, ob eine solche Übertragung zu Lebzeiten überhaupt wirtschaftlich sinnvoll und auch rechtlich möglich ist. Um Steuern zu sparen können Sie auch über eine Adoption Ihrer Nichte nachdenken, damit ihr Freibetrag auf 400 000 Euro erhöht wird.