Die Kinder sind ausgezogen, das Eigenheim ist zu groß geworden, und die Rente könnte auch üppiger sein. Dann liegt der Gedanke nahe, die Immobilie zu Geld zu machen – ohne auszuziehen. Immobilienverrentung verspricht beides: Geld sowie die Möglichkeit, wohnen bleiben zu können. Oft sollen Hausbesitzer dafür ein Mindestalter von 65 bis 70 Jahren erreicht haben, wie Thomas Mai, Finanzberater der Verbraucherzentrale Bremen, sagt. „Je jünger, desto niedriger fallen wegen der längeren Lebenserwartung die Zahlungen aus.“ Nach groben Schätzungen können insgesamt Beträge zwischen 20 und 60 Prozent des Marktwerts des Eigenheims herauskommen.
Leibrente
Voraussetzung ist der Verkauf des Eigenheims an einen Investor oder einen privaten Interessenten, etwa aus der Familie. Verkäufer erhalten Wohnrecht und monatlich eine festgelegte Summe. Manchmal gibt es zusätzlich eine Einmalzahlung. Lebenslange Leibrenten dürfen nur zwischen Privatleuten vereinbart werden. Professionelle Anbieter sind auf zeitlich befristete Zahlungen, beispielsweise zehn Jahre, beschränkt, weil ihnen sonst Probleme mit der Finanzaufsicht Bafin drohen.
Der Vorteil der Leibrente liegt im Wohnrecht. Es wird zugunsten des Verkäufers ins Grundbuch eingetragen, um den Verbleib in den eigenen vier Wänden abzusichern. Mit der Monatsrate lassen sich kleinere Engpässe schließen oder Wünsche erfüllen.
Dass die Ex-Eigentümer die Immobilie zwar weiterhin bewohnen, aber nicht vermieten dürfen, gehört ebenso zu den Nachteilen wie ein hohes Mindestalter, das professionelle Anbieter beim Leibrentenvertrag voraussetzen. Manche bieten ihn erst für Menschen ab 80 Jahren an. Die Einmalzahlungen bewegen sich manchmal nur um die 20 Prozent des Marktwerts der Immobilie.
Nießbrauch
Hier trennen sich Rentner gegen eine Einmalzahlung von den eigenen vier Wänden, können aber nicht nur wohnen bleiben, sondern sogar vermieten und diese Einnahme behalten. Diese wirtschaftliche Nutzung ist ein Vorteil des Nießbrauchs. So können Ex-Eigentümer zum Beispiel ins Pflegeheim ziehen, in der Zeit das Familienheim vermieten und diese Einnahme über den bereits kassierten Verkaufspreis hinaus generieren, wie die Rechtsanwältin Janine Hardi erklärt. Sie ist zugleich Gründerin eines auf Verrentung spezialisierten Beratungsunternehmens. erläutert. Zu bedenken ist: Nießbrauch ist umfassender als Wohnrecht. Das mindert den Auszahlungsbetrag. Und trotzdem bleibt die Instandhaltung meist am Verkäufer hängen. „Wer sich selbst kümmern kann und will, nutzt den Nießbrauch. Wer das nicht mehr schafft, wählt das Wohnrecht“, sagt Hardi.
Zurückmieten
Hier werden Senioren vom Eigentümer zum Mieter, indem sie Haus oder Wohnung zunächst komplett an einen Interessenten verkaufen und dann zurückmieten. „Der Mietvertrag wird zusammen mit dem Kaufvertrag geschlossen“, beschreibt Hardi das Prozedere. Miethöhe und Mietdauer beeinflussen den Verkaufserlös. Preisabschläge sind zwar üblich. Aber man muss nicht ausziehen und hat trotzdem mehr Kapital auf dem Konto.
Beim Rückmietvertrag sollte darauf geachtet werden, dass die neuen Eigentümer und ihre eventuellen Nachfolger auf ordentliche Kündigungen verzichten, um Senioren das Wohnen in vertrauter Umgebung zu gewährleisten, rät die Zeitschrift „Finanztest“. Außerdem sollte eine stabile Miete vereinbart werden, damit Erhöhungen den gewonnenen finanziellen Spielraum nicht wieder einengen. Bleibt die Miete offen, droht bei steigenden Kosten der Auszug.
Teilverkauf
Er ist eine Mischung aus dem Verkauf der Immobilie und dem Erhalt des Eigentums. Senioren behalten einen Teil ihres Objekts. Den anderen Teil überlassen sie einem Investor. Es gibt sofort Geld. Wie viel Kapital Besitzer „verflüssigen“, richtet sich in der Regel nach ihrem Finanzwunsch. Das gesamte Haus können sie weiterhin bewohnen und wirtschaftlich nutzen. Im Gegenzug ist ein monatliches Nutzungsentgelt fällig – zu zahlen an den Investor. „Finanztest“ moniert, dass diese Gebühr variabel gestaltet sein und folglich stetig steigen kann. Am Ende würde die Kasse dann mehr be- als entlastet. Kann sich jemand die Gebühr nicht mehr leisten, muss er ausziehen.
Kredite
Banken und Versicherungen bieten tilgungsfreie Darlehen auf unbelastete Immobilien an. Für diese Option zahlt man monatlich Zinsen. Abgelöst wird der Kredit durch Verkauf bei Auszug oder Tod des Eigentümers. Ein Haken an dieser Art der Immobilienverrentung ist, dass es sie auch mit variablem Zinssatz geben kann. „Steigen die Zinsen, kann die monatliche Belastung wachsen“, sagt Thomas Mai. Der Vorteil: Das Geld ist nicht zweckgebunden. Senioren können es ausgeben, wofür sie wollen. Es gibt schätzungsweise 50 Prozent des Immobilienwerts.
Einzelfall entscheidet
Welches Modell letztlich passt, hängt vom Einzelfall ab. Mai und Hardi empfehlen, erstens immer zu analysieren, welchen Geldbedarf die Verrentung decken soll. Zweitens neutralen Rat einzuholen, bevor es zum Geschäftsabschluss kommt. Und drittens, sich Zeit zur Prüfung der Unterlagen zu nehmen. Die getroffenen Regelungen werden in einem Notarvertrag festgehalten. Weil dieser nicht rückgängig gemacht werden kann, müssten Vor- und Nachteile umso sorgfältiger abgewogen werden.