Bei der Begehung der Wohnung sollten Auffälligkeiten schriftlich in einem Protokoll vermerkt werden. © Christin Klose/dpa
Egal, ob bei Mietbeginn oder Mietende: Ein Übergabeprotokoll kann sowohl Mietern als auch Vermietern helfen, Streit bei der Wohnungsübergabe zu vermeiden.
Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?
Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Übergabeprotokolls gibt es nicht. Das bedeutet für Mieter im Umkehrschluss: Einen Anspruch darauf haben sie nicht, sollte der Vermieter keinen Wert darauf legen.
Warum ist die Dokumentation für Mieter wichtig?
Sie dient als Beweis bei Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern. Das Protokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn samt Schäden und Schönheitsreparaturen. Gab es zum Beispiel beim Einzug erkennbare Mängel, lässt sich das beim Auszug anhand des Protokolls nachvollziehen. Mieter müssten dann nicht für die Beseitigung und auch nicht für deren Bezahlung aufkommen, sagt Anja Franz vom Mieterverein München. Zudem helfen die protokollierten Zählerstände dabei, die Verbräuche von Mietern während der Mietzeit nachzuvollziehen. Etwaige offene Nebenkostenforderungen können anhand dessen überprüft werden.
Und wenn es kein Protokoll gibt?
Im Konfliktfall haben Mieter wenig in der Hand, um zu belegen, wie sie die Wohnung übernommen und verlassen haben. Reklamiert ihr Vermieter Mängel, müssen sie eventuell Schadenersatz für etwas leisten, das nicht auf ihre Kappe geht. „Zu beweisen, dass der Schaden bereits vorhanden war, ist Mietersache“, sagt Franz. „Und das kann er eben nur anhand des Protokolls.“
Wie geht man bei der Erstellung des Protokolls vor?
Spätestens am Übergabetag sollten Mieter und Vermieter bei Mietbeginn und Mietende gemeinsam die Wohnung prüfen – und zwar Raum für Raum. Mietrechtsanwalt Nico Bergerhoff empfiehlt alles möglichst detailliert zu beschreiben – eine frisch gestrichene Wohnzimmerwand also genauso festzuhalten wie drei gesprungene Balkonfliesen. Ist alles in Ordnung, wird das ebenfalls vermerkt. Wer Protokoll führt, sprechen beide Parteien miteinander ab. Während der Begehung bei Mietende haben Mieter noch einmal die Chance zu klären, ob sie vor dem Auszug noch etwas in Ordnung bringen müssen, etwa Bohrlöcher zuspachteln. Auch solche Maßnahmen und deren Erledigung fließen ins Protokoll ein.
Was sollte noch alles drinstehen?
Typische Knack- und Streitpunkte sind Böden, Decken und Wände: Gibt es Löcher, Risse, hängt die Tapete? Sind Tür-zargen und Türblätter, Steckdosen und Sockelleisten in Ordnung? Schließen die Fenster? Bei Einzug sollte zum Schutz von eventuell unberechtigten Ansprüchen jede Macke erfasst werden, also Kratzer im Parkett, Sprünge im Waschbecken und Schimmel, rät Anja Franz. Vom Vermieter überlassenes Inventar – wie Einbauküche samt Geräten sowie Badmöbel – werden bei Ein- wie Auszug aufgeführt. Bleiben mieterseitige Einbauten wie Markisen oder Küchen in der Wohnung, wird auch das protokolliert. Übernimmt der Vermieter die Sachen gegen eine Abstandszahlung, gehört auch diese Information mit rein. Ferner beinhaltet das Übergabeprotokoll die Schlüsselübergabe und Zählerstände für Heizung, Wasser und Strom. Wer auf ein Protokoll verzichtet, sollte sich trotzdem die Aushändigung sämtlicher Schlüssel vom Vermieter quittieren lassen. Außerdem sollten beide Parteien ein Ableseprotokoll für die Zähler anfertigen. Das beugt Konflikten um die Nebenkostenabrechnung vor.
Welche Form braucht das schriftliche Protokoll?
Dazu existieren keine rechtlichen Vorschriften. Die Experten empfehlen jedoch folgende Ergänzungen: Name und Adresse des Mieters und des Vermieters, Wohnungsanschrift, Datum der Begehung beziehungsweise des Ein- und Auszugs, letzte Renovierung, Absprachen über auszuführende Reparaturen. Nico Bergerhoff rät zu Blankopapier. Die Beweiskraft eines solchen Protokolls sei deutlich höher als die von Vordrucken, meint er. Zusätzliche Fotos und Filme mit Datumsvermerk sowie Zeugen verstärken den Effekt.
Wann wird das Dokument bindend?
Ganz wichtig ist, dass Mieter und Vermieter das Dokument unterschreiben. Damit wird es einerseits verbindlich, andererseits bestätigen beide Seiten so die Richtigkeit des Inhalts. Mieter und Vermieter erhalten je ein Exemplar.