Grundsätzlich hat der Mieter das alleinige Hausrecht. Ein Zweitschlüssel darf der Vermieter nicht besitzen. Der Vermieter darf die Wohnung nur bei Vorliegen von Gründen und nach Absprache mit dem Mieter betreten. © Panthermedia
Wenn es um die Besichtigung einer Mietwohnung durch den Vermieter geht, dann treffen zwei rechtliche Grundsätze aufeinander. Mit der Vermietung einer Wohnung tritt ein Eigentümer das Hausrecht an den Mieter ab und nach Artikel 13 des Grundgesetzes ist die eigene Wohnung unverletzlich.
Andererseits bleibt die Wohnung auch bei einer Vermietung Eigentum des Vermieters. Und das Bürgerliche Gesetzbuch räumt ihm einen Anspruch auf Besichtigung ein – allerdings mit Einschränkungen. Das Besichtigungsrecht für Vermieter ist von Fall zu Fall individuell zu betrachten. Schon die Fristen für die notwendige Ankündigung können unterschiedlich ausfallen.
■ Kein Zweitschlüssel
Klar ist: Vermieter haben kein Recht auf routinemäßige Besichtigungen. Insbesondere darf dafür kein Zweit- oder Generalschlüssel vorhanden sein. Jede Besichtigung muss angekündigt und schließlich vom Mieter gestattet werden. Demzufolge ist es ebenfalls unzulässig, derartige jährliche Routinebesuche mietvertraglich festzulegen. Eine solche Vertragsklausel wäre unwirksam. Neben der Ankündigung und der Zutrittserlaubnis durch den Mieter ist auch ein konkreter Anlass unverzichtbar. Dieser „Besuchsanlass“ muss auch schon in der Ankündigung vom Vermieter benannt sein.
■ Betretung im Notfall
Eine Ausnahme stellen dringende Notfälle dar. Dann darf der Vermieter ohne Voranmeldung in die Wohnung. Ein solcher Notfall kann zum Beispiel ein Wasserrohrbruch oder Gasgeruch sein. Ist der Mieter nicht in der Wohnung, so darf auch eine Notöffnung veranlasst werden.
■ Eigentümerwechsel
Ein Grund für eine Besichtigung: Der Eigentümerwechsel. Ist der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses beabsichtigt, hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht mit möglichen Käufern oder einem Makler. Massenbesichtigungen sind für Mieter jedoch unzumutbar. Eine verbindliche Obergrenze von Besichtigungen gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung sind aber von ein- bis zweimal pro Woche bis zu drei Besichtigungstermine monatlich mit vorausgewählten Kaufinteressenten anerkannt.
■ Neuvermietung
Ebenfalls ein Grund für eine Besichtigung: Die Neuvermietung. Steht das Ende eines Mietverhältnisses an, hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht mit Mietinteressenten – und auch zur Abnahme. Voraussetzung dafür ist, dass Ende des Mietverhältnisses und Beginn der Neuvermietung terminiert sind.
■ Mängelbeseitigung
Genauso gilt die Beseitigung von Mängeln als ein Grund, die Wohnung betreten zu dürfen. Wenn ein Mieter den Vermieter über Mängel (wie zum Beispiel Schimmel) informiert hat oder diese anderweit bekannt werden, darf der Vermieter in die Wohnung. Unabhängig davon, ob Handwerker die Arbeiten erledigen oder der Mieter selbst: Der Vermieter darf dann für eine Abnahme in die Wohnung.
■ Vertragsbruch
Auch bei vertragswidrigem Gebrauch darf der Vermieter die Wohnung betreten. Besteht ein begründeter Verdacht auf Vertragsbruch oder vertragswidrigen Gebrauch, etwa eine nicht genehmigte Tierhaltung oder unerlaubte Untervermietung, so darf der Vermieter die Wohnung nach Ankündigung besichtigen.
■ Ablesen von Geräten
Zuletzt gilt auch die Ablesung von Messgeräten als Betretungsgrund. Mit Blick auf die Betriebs- und Heizkostenabrechnung dürfen Vermieter (beziehungsweise ein von ihm beauftragter Ablesedienst) die Zähler ablesen. Auch hier gilt: nur mit terminlicher Ankündigung.
■ Keine Fotos
Wichtig: Während einer Besichtigung oder eines Zutritts zur Wohnung dürfen weder Fotos noch Videos von der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters gemacht werden.
■ Ankündigungsfrist
Welche Frist vor einer geplanten Besichtigung einzuhalten ist, hängt vom individuellen Anlass ab. In der Praxis sind 48 Stunden Vorlauf das Minimum. Allerdings haben Gerichte mitunter auch schon Fristen von unter einer Woche als unzumutbar eingestuft, wenn es sich um keine sonderlich dringende Maßnahme handelt.
Die genaue Tageszeit für später notwendige Besichtigungen darf bereits im Mietvertrag festgelegt werden. Ansonsten sind die Belange des Mieters zu berücksichtigen. Bedeutet: Eine Besichtigung sollte zu ortsüblichen Zeiten, in der Regel zwischen 10 und 18 Uhr werktags durchgeführt werden. Natürlich muss die Berufstätigkeit des Mieters beachtet werden. Als vertretbare Dauer einer Besichtigung gilt laut Gerichtsurteilen maximal eine Stunde.
Kommt es trotz ordnungsgemäßer Begründung und Ankündigung einer Besichtigung dazu, dass der Mieter die Tür nicht öffnet, so muss er direkt Vorschläge für Ersatztermine machen. Sollte der Mieter längere Zeit abwesend sein, so muss er Zutritt durch eine Vertrauensperson gestatten – und sicherstellen.
Verweigert ein Mieter die Besichtigung fortwährend, so darf der Vermieter das Besichtigungsrecht dennoch nicht eigenmächtig durchsetzen. Hier ist die Grenze zum Hausfriedensbruch nicht weit. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, Duldungsklage zu erheben und durch Zwangsvollstreckung in die vier Wände zu gelangen. Eilt es wirklich, so kann es auch zu einer einstweiligen Verfügung kommen. Gegebenenfalls entsteht dem Vermieter in solchen Fällen Anspruch auf Schadenersatz.