Karl U.: „Meine Frau (63) und ich (68) wollen unser vermietetes Zweifamilienhaus an unseren Neffen mit Nießbrauch übergeben. Unser Steuerberater hat eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren erstellt. Ein mir bekannter Immobilienmakler hat mir erklärt, das Haus müsste nach dem Ertrags- & Vergleichswertverfahren bewertet werden, da das Haus komplett vermietet ist. Welches Bewertungsverfahren ist anzuwenden? Spielt der Zustand des Hauses eine Rolle, da das Haus Baujahr 1985 noch nicht saniert oder renoviert ist? Welcher Wert ist die Basis für die Berechnung des Nießbrauchs?“
Wie wird das Haus bewertet?
Bei Schenkungen erfolgt die Bewertung von Immobilien nach dem Bewertungsgesetz. Ein- und Zweifamilienhäuser sind zunächst im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Allerdings gilt dies nur, wenn auch Vergleichswerte vorliegen. Teilweise veröffentlichen die Gutachterausschüsse in diversen Städten sogenannte Immobilienmarktberichte, aus denen die Vergleichswerte hervorgehen. Auch kann das Finanzamt zeitnah zum Schenkungszeitpunkt erfolgte Verkäufe als Vergleichswerte heranziehen.
Gibt es jedoch keinen Vergleichswert, kommt bei einem Zweifamilienhaus das Sachwertverfahren zur Anwendung. Die Tatsache, dass die Immobilie im Zeitpunkt der Schenkung vermietet ist, hat keine Auswirkung auf das Bewertungsverfahren. Mit dem Sachwertverfahren sollen die Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten ermittelt werden. Ebenfalls erfolgt eine Berücksichtigung des Alters der Immobilie. Je nach vergangener Nutzungsdauer wird ein bestimmter Alterswertminderungsfaktor angewendet. Diese Alterswertminderung wird beim Gebäudewert in Abzug gebracht.
Für die Berechnung des Nießbrauchs wird der jährlich erzielbare Reinertrag herangezogen. Der Reinertrag ergibt sich, indem von den Mieteinnahmen (gerechnet auf ein ganzes Jahr) die grundstücksbezogenen Aufwendungen abgezogen werden. Nicht abzuziehen ist allerdings die Abschreibung für das Gebäude. Der Jahreswert wird dann mit einem Vervielfältiger laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes multipliziert. Je fortgeschrittener das Alter des Übergebers ist, desto geringer ist dieser Vervielfältiger und somit auch der Wert des Nießbrauchs.
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